나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5837 [1] 경기도 포천시 신읍동 94-16 그린캐슬 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 3층 305호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감(탐문조사), 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중입니다.(상세내역은 후첨 "내부구조도"를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물은 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5837 (1)

소재지: 경기도 포천시 신읍동 94-16 그린캐슬 3층305호

건물명: 그린캐슬

용도: 연립주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 49.06㎡ (약 14.83평)

토지지분: 49.059㎡ (약 14.83평)

건물면적: 69.94㎡ (약 21.16평)

건물지분: 69.94㎡ (약 21.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 신읍동에 소재하며, '포천고등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 건물은 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황을 종합한 결과, 본건의 말소기준권리는 2014년 8월 22일 접수된 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 소유권 이전(증여), 근저당권(이민정), 압류(국민건강보험공단, 포천시), 가압류(비엔케이캐피탈, 대신저축은행, 제이티친애저축은행) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 271,406,615원입니다.

임차인 현황:

임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었으나, 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 포천고등학교가 있어 학생 유동인구가 예상되며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

* 교육: 포천고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 단독주택 위주의 주거지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다. (검색 결과, 포천고등학교 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 점유자와의 원활한 협상이 중요합니다.

* 토지이용계획 상 제한 사항: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 해당 기간(2025년 8월 26일)은 만료되었습니다. 다만, 본건의 용도지역은 제1종일반주거지역이며, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 신읍동에 위치한 연립주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 매각으로 인한 소멸 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변 환경은 주택가로 안정적인 편이며, 교육 시설 접근성 또한 좋습니다. 임대 관계 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요하나, 이를 제외하면 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 시세 고려: 감정가 117,000,000원 대비 주변 시세 분석을 통해 저가 매수의 기회를 모색할 수 있습니다.

* 주거지로서의 입지: 학교와 주거시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 연립/다세대 주택 거래 사례를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 비교 대상 물건 분석:

* 힐스타운 (2017년식, 75.57㎡, 2층): 19,000만원 (약 831만원/평)

* 에넥스빌라(가동) (1996년식, 60㎡, 1층): 9,300만원 (약 512만원/평)

* 원앙주택101동 (2012년식, 71.16㎡, 3층): 10,000만원 (약 464만원/평)

본건은 2014년경 건축된 연립주택으로, 약 21.16평입니다. 위 비교 사례 중 2012년식 원앙주택(10,000만원, 21.53평)이 면적, 층수, 건축 연도 측면에서 가장 유사합니다. 또한, 1996년식 에넥스빌라(9,300만원, 18.15평)는 동일한 연립주택 유형이라는 점에서 참고할 수 있습니다.

최근 거래된 유사 물건들의 가격대를 종합적으로 고려하고, 본건의 감정가(117,000,000원)와의 비교, 그리고 경매 특성상 감정가 대비 일정 비율 이하로 입찰하는 점을 감안할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 잠재적인 수익률과 위험 요소를 고려하여 105,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.