나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73750 [1] 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 11층 1112호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '경의초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 의정부시 중심 노선 상가지대로 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선시내버스정류장 및 1호선 전철 '의정부역'이 위치하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상25층 중 제11층 제1112호로서 (사용승인일 2020.12.21) 외벽 : 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 ; 샤시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중이며, 세부내역은 별지 내부구조도 참조 바람.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 주차장설비,개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 일단의 유사 사다리형 토지로서 도시형생활주택(원룸형주택), 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복 4~6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주인 부재로 임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73750 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 11층 1112호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

건축년도: 2020년 12월 21일 사용승인

토지면적: 2.17㎡ (약 0.66평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 74,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '경의초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 의정부시 중심 노선 상가지대로, 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 1호선 전철 '의정부역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로2류, 대로3류에 접해 있습니다. 또한 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(평화로)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (서승희, 소유권이전, 2024-01-02)보다 선순위인 갑5 (주택도시보증공사, 가압류, 2024-01-02)가 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부상 권리현황:

* 갑1, 갑2, 갑3: 소유권 관련 기록으로 현재는 소멸되었거나 말소 예정입니다.

* 을1: 주택임차권 (성연숙, 보증금 100,000,000원). 말소 대상입니다.

* 갑5: 주택도시보증공사 가압류 (2024-01-02). 말소 대상입니다.

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-12-09). 말소 대상입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 을1 (주택임차권), 갑5 (가압류), 갑6 (강제경매) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

* 임차인 분석:

* 임차인: 성연숙

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-29

* 확정일자: 2022-09-08

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 성연숙은 대항력이 없으며, 보증금 100,000,000원은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 의정부역 인근에 위치하여 중심 상업지역에 해당합니다. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 주요 시설: 의정부역을 중심으로 상업, 업무, 교통의 중심지 역할을 하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 2020년 사용승인된 현대적인 도시형생활주택(원룸형)으로, 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 지상 25층 건물 중 11층에 위치하며, 사용승인일이 비교적 최신(2020년)입니다. 내부에는 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 주차장, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경" 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 구체적인 내용 확인이 필요하며, 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 선순위임차권 언급: 특이사항에 '선순위임차권'이 언급되었으나, 등기부등본상 임차인(성연숙)의 권리는 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수되지 않습니다. 다만, 관련 서류 및 현황에 대한 철저한 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 소형 면적: 건물 면적이 14.54㎡(약 4.40평)으로 매우 작은 편에 속합니다. 이는 임대 수익률이나 향후 매각 시 특정 수요층에만 국한될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 거주인 부재: 현재 거주인이 부재하여 임대 여부 및 상태가 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동, 의정부역 초역세권에 위치한 신축(2020년) 도시형생활주택입니다. 입지, 교통, 건물 상태 면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 임차권 및 기타 권리들은 모두 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다. 다만, 감정평가액(74,000,000원) 대비 최근 실거래가를 비교했을 때, 유사 면적의 동일 건물 내 실거래가가 1억 2천만원에서 1억 3천5백만원 수준으로 형성되어 있어, 본건의 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 시세 차익을 통한 투자 기회를 제공할 수 있는 잠재력이 높은 물건입니다. 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 추가 확인은 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 의정부역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 현대적인 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 낮은 감정가: 시세 대비 감정가가 현저히 낮아, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 및 임대 수익 목적 투자에 적합한 소형 평형입니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(14.54㎡)의 동일 건물(의정부역한양수자인파크뷰) 내 최근 실거래가는 1억 2천만원에서 1억 3천5백만원 사이로 확인됩니다.

감정가는 74,000,000원이지만, 시세 반영이 부족하다고 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 적정 시세는 약 1억 2천만원에서 1억 3천만원 수준으로 예상됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가를 115,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.