나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73841 [1] 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 19층 1906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙역(의정부경전철)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 의정부 경전철 '의정부중앙역' 등이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 23층 건물 내 제19층 제1906호로서, (사용승인일:2020.06.03) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호 : 샸시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.(내부구조는 첨부한 "호별배치 및 내부구조도" 참조 바람)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 및 기계식주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 도시형생활주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주 민지원등에관한법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73841 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 19층 1906호

건물명: 메트하임 의정부

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

사용승인일: 2020년 06월 03일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 23층 건물 내 제19층

감정가: 116,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.86㎡ (약 1.17평)

건물면적 (전용면적): 23.63㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙역(의정부경전철)' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 의정부 경전철 '의정부중앙역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭8m~10m), 소로3류(폭8m미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중랑천-백석천)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 12월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(사건번호: 2025타경73841)입니다. 해당 권리를 기준으로 그 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (전현영)

보증금: 123,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-10-19, 확정일자: 2020-09-24

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 권리는 주택도시보증공사가 채권 양수인으로서 우선변제권을 승계하였으며, 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하여 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 최하린

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-31

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 한기연

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-04-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 기타 권리 관계

등기부상 을1 권리인 주택임차권(전현영, 123,000,000원)은 말소 예정이며, 갑2 소유권이전1번신탁등기말소(이종례)는 이미 말소된 권리입니다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 123,000,000원

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본 물건은 경전철 의정부중앙역 역세권에 위치하며, 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

4.2. 주변 시세 동향 (2026년 7월 기준)

제공된 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 최근 매매가는 전용면적 기준 약 10,250만원 ~ 11,000만원 수준입니다.

* 승원빌라(38차,나동): 전용 51.78㎡, 2026년 7월 9일 11,000만원 (1998년 준공)

* 삼일빌라(538-7): 전용 32.05㎡, 2026년 7월 6일 10,250만원 (1994년 준공)

* 대성빌라(560-10): 전용 44.48㎡, 2026년 7월 4일 11,000만원 (1995년 준공)

4.3. 본건 건물 특성

메트하임 의정부는 2020년 준공된 신축 건물로, 도시형생활주택(원룸형), 공동주택, 오피스텔 등이 복합된 건물입니다. 본건은 해당 건물의 19층에 위치한 전용면적 23.63㎡ (약 7.15평)의 도시형생활주택입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 2020년 6월 사용승인을 받았습니다. 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 기본적인 위생급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 난방, 승강기, 지하 및 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

근린생활시설이 밀집한 지역으로, 쇼핑, 외식, 문화 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

최하린, 한기연 두 임차인이 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이들의 실제 권리 관계나 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. HUG 관련 확약서

주택도시보증공사(HUG)는 채권자이자 임차권 양수인으로서 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이는 해당 임차보증금 123,000,000원이 매수인에게 인수되지 않음을 의미하지만, HUG의 후속 처리 과정 및 임차인과의 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

중점경관관리구역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 일부 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 의정부중앙역 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체의 신축성과 입지조건은 긍정적입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 두 명의 보증금 0원 신고와 HUG의 특수 조건(대항력 포기 확약서) 등 권리 관계가 다소 복잡한 부분이 존재합니다. 특히, 보증금이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요 가능성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 소형 주택: 의정부중앙역 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 1인 가구 투자 적합: 소형 평형으로 1인 가구의 실거주 수요 또는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 교통망 확충 등 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사의 확약서 및 대항력 없는 임차인, 대항력 있으나 보증금 0원으로 신고된 임차인 고려 시)

본 물건의 경우, 신축 건물에 역세권이라는 장점과 더불어 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 0원 신고라는 명도 리스크가 공존합니다. 이에 따라, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 시세와의 비교, 신축 연식, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

최종 권고 입찰가: 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.