나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73833 [1] 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 14층 1406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 <의정부경전철 '의정부중앙역'> 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 <의정부경전철 '의정부중앙역'> 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하3층/지상19층 건 중 제14층 제1406호로서 (사용승인일 : 2019.06.05) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 (탐문) 창호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 '아파트(도시형생활주택)'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 '아파트(도시형생활주택) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 일단지 기준 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 의정부동 187-15 : 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로)) (2) 의정부동 187-13 : 일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> (3) 의정부동 187-31 : 일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 일반 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73833 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 14층 1406호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

건물명: 승윤 노블리안시티II

건축물 사용승인일: 2019년 6월 5일

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 지하3층/지상19층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (건물부지 전체 면적: 1231.9㎡)

토지지분: 0㎡

건물면적(전용면적): 23.31㎡ (약 7.05평)

건물지분: 23.31㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

참고: 해당 물건은 도시형생활주택으로, 전용면적 기준으로 표시되었습니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 감정가

감정가: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 경기도 의정부시 호국로 1302 (의정부동 187-15)에 소재한 승윤 노블리안시티II 아파트 14층 1406호입니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근에 의정부경전철 '의정부중앙역'이 소재하며, 노선버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입도 용이합니다.

2.3. 주변 도로 및 토지이용계획

인접 필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 도로, 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(경전철, 호국로) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 2023년 12월 11일자 경기광주세무서장의 압류 (갑4)입니다.

대부분의 등기상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 배지영 (배 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 22일

확정일자: 2023년 1월 11일

배당신고일자: 2024년 4월 29일

권리분석 특이사항:

* 사건 기본 정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상세 정보에는 '대항력 : 없음'으로 명시되어 있습니다.

* '물건명세서 참고사항'에 따르면, 해당 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서(2026.7.16.자)를 제출했습니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 100,000,000원은 매각으로 인해 낙찰자가 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권 및 부채

등기부채권 총액: 100,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2019.06.13.)

* 공유자전원지분전부이전 (2019.06.28.)

* 소유권이전 (2022.05.30.)

* 주택임차권 (배지영, 2024.04.29. 말소)

* 압류 (경기광주세무서장, 2023.12.11. 말소기준권리)

* 압류 (의정부세무서장, 2024.04.15. 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.12.18. 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 의정부동 일대는 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

주변에 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 시세 동향 (주변 유사 물건 기준)

제공된 주변 빌라 매매 정보(2026년 7월 거래)를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 51.78㎡ 면적의 빌라: 110,000,000원 (약 212만 원/m²)

* 32.05㎡ 면적의 빌라: 102,500,000원 (약 320만 원/m²)

* 44.48㎡ 면적의 빌라: 110,000,000원 (약 247만 원/m²)

이는 비교적 오래된 빌라(1994년~1998년 건축)들의 시세이며, 본건 승윤 노블리안시티II는 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 가치가 더 높게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 경기도 의정부시 의정부중앙역 남서측 인근에 위치하여 경전철 및 버스 노선 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 의정부중앙초등학교가 인접해 있어 통학이 가능한 학군입니다.

5.2. 주거 환경

본 건은 도시형생활주택으로, 주거 편의성을 갖춘 아파트 형태로 이용 중입니다.

위생 및 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

* '대항력있는임차인' 표기가 혼재되어 있으나, 임차인이 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하여 법적 부담은 해소된 것으로 보입니다. 그러나 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특정 조건이 변경되었음을 시사합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 특정 부담이나 절차상의 변경이 있을 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 확인이 필요합니다.

6.3. 소형 면적

* 본 건의 전용면적이 23.31㎡ (약 7.05평)으로, 이는 소형 주거 공간에 해당합니다. 이는 넓은 주거 공간을 선호하는 실수요자나 투자자에게는 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 의정부시 의정부동 소재 신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 의정부중앙역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

임차인이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라 임차인으로 인한 법적 부담은 크게 해소된 것으로 판단됩니다. 'HUG 인수조건 변경' 건은 추가적인 확인이 필요합니다.

건물 연식이 신축에 가깝다는 점과 입지 조건을 고려할 때, 소형 면적임에도 불구하고 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적의 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부경전철 '의정부중앙역' 도보 이용 가능 거리.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 부담이 적음.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 주변 상업시설 및 대중교통망 우수.

* 안정적인 임차인 권리 정리: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 명도 관련 불확실성 해소.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가, 물건의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

제공된 주변 빌라 시세(3.3㎡당 약 212만~320만 원) 대비, 본 건의 감정가(23.31㎡ 기준 약 429만 원/m²)는 신축 아파트라는 점을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

주변 유사 면적의 오래된 빌라 시세와 본 건의 신축 아파트 가치를 종합적으로 고려하고, 경매 물건의 특성상 발생할 수 있는 리스크(HUG 인수조건 변경 관련 추가 확인 필요)를 감안하여 감정가 대비 소폭 할인된 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 본건에 대한 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.