나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73803 [1] 경기도 의정부시 민락동 OOOOO OOOOOOOOOOOOOOOOO OOO OOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 10층 비-1003호로서, 외벽: 인조석 등 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 35미터, 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-01-12), 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-01-12) (접합), 대로1류(폭 35m~40m)(2023-01-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-01-12)(접합), 공공주택지구(민락2)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73803 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 10층 비-1003호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 29.46㎡ (8.91평)

* 건물면적: 81.26㎡ (24.57평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(주차관리과-11113) (2024.04.08 접수)

* 등기사항 요약:

* 소유권이전 (강돌주식회사): 유지 (등기접수: 2021-11-30)

* 주택임차권 (정동철, 280,000,000원) - 말소 (전입: 2021-11-30)

* 압류 (의정부시) - 말소 (등기접수: 2024-04-08)

* 압류 (의정부시) - 말소 (등기접수: 2025-04-02)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 293,346,694원) - 말소 (등기접수: 2025-04-02)

* 압류 (의정부시) - 말소 (등기접수: 2026-02-04)

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사제스트포레) - 말소 (등기접수: 2020-10-20)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2023-01-12

* 대항력: 없음

* HUG (주택도시보증공사) 관련 조건:

* 주택도시보증공사는 신청 채권자로서, 임차인 정동철의 임차보증금 반환 채권을 양수하여 우선변제권을 승계하였습니다.

* 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026.07.01).

* 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채권 총액 (경매 신청 채권액 기준): 293,346,694원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근 시설: 민락초등학교가 근거리에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교육 시설: 민락초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 주위에 분포하고 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 현황 확인 불가: 내부 확인이 불가하여 실제 현황과 다를 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 정확한 임대 현황을 파악하기 어렵습니다.

* 면적 차이: 제공된 매매 사례의 전용면적(27.36㎡)과 본건의 건물면적(81.26㎡) 간에 상당한 차이가 있어, 정확한 시세 비교에 신중이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부 민락2지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. HUG(주택도시보증공사)가 신청 채권자로 참여하며 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 내부 확인이 불가능하며 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: HUG의 참여와 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 건물로, 시설 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

* 개발 지역: 민락2지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 비교 대상 면적 (JSON 전용면적 기준): 27.36㎡

* 최근 매매가 (2026년 2-3월): 110,000,000원 ~ 113,000,000원 (평균: 111,666,667원)

* 면적당 단가 (비교 대상 기준): 약 4,081,130원 / ㎡

* 본건(건물면적 81.26㎡) 기준 추정 시가: 약 331,730,000원 (감정가 260,000,000원 대비)

* 감정가는 비교 대상 매매 사례의 면적당 단가를 적용하여 산출한 본건의 추정 시가보다 낮게 책정되었습니다. 이는 본건의 감정가가 시세 대비 경쟁력 있음을 시사할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 250,000,000원

* 제안 근거: 본건의 감정가(260,000,000원)는 비교 대상 면적을 적용한 추정 시가(331,730,000원)보다 낮게 책정되어 시세 대비 경쟁력이 있습니다. 내부 확인의 어려움 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 약 96% 수준인 250,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 변동 사항, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.