나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73825 [1] 경기도 의정부시 낙양동 707-1 핵심프라자 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "의정부송산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지 및 근린생활시설이 소재하고, 인근으로 각급 학교,각종 생활편익시설, 공공 시설이 소재하는 등 제반 입지조건 및 주거환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 는 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 402호로서 (사용승인일 : 2017.04.28) 외 벽 : 석재 마감 등. 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

제2종 근린생활시설(학원, 현 공실)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 엘리베이터설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 자체지면 및 인접도로 대비 등고평탄하며 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 25 미터의 왕복 4차선 포장도 및 북측으로 폭 약 10 미터의 포장도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-01-12), 지구단위계획구역(민락2지구), 대로3류(폭 25m~30m) (2015-01-12)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),공공주택지구(민락2), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73825 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 낙양동 707-1 핵심프라자 4층 402호

* 용도: 제2종 근린생활시설 (학원, 현 공실)

* 건물면적: 85.84㎡ (약 26평)

* 토지면적: 0.00㎡ (약 0평)

* 토지 지분: 0㎡ (약 0평)

* 감정가: 250,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (양도인:주식회사우리은행)

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 의정부시 낙양동 소재 "의정부송산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역이며, 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설이 인접하여 입지 조건 및 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상태는 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

* 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕 5층 중 4층 402호입니다.

* 사용승인일: 2017년 4월 28일

* 외벽: 석재 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

2.4. 토지 이용 상태 및 도로

* 토지 형상: 세장형 토지로서 자체 지면 및 인접 도로 대비 등고평탄합니다.

* 토지 이용: 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 남측으로 폭 약 25미터의 왕복 4차선 포장도로 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타: 지구단위계획구역(민락2지구), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 공공주택지구(민락2), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2017-10-20, 채권액: 120,000,000원)

* 총 등기부채권액: 2,276,400,000원

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 을구 권리(근저당, 압류 등)가 말소 예정으로 기재되어 있어, 낙찰자는 모든 권리를 말소하고 깨끗한 등기 상태를 취득하게 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-11-29

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상

3.3. 임차인 관련 주의 문구

* 임차인 홍 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 다만, 임대차 관계의 실제 내용이나 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 경기도 의정부시 민락2지구 내 핵심프라자 건물에 위치한 제2종 근린생활시설입니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* "의정부송산초등학교"가 인근에 위치하여 교육 관련 상권 형성에도 유리하며, 각종 편의시설 및 공공시설 접근성이 좋습니다.

* 본 건물의 용도는 제2종 근린생활시설(학원)로 이용되었으나, 현재는 공실 상태입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 아파트 단지와 근린상가 밀집 지역으로 다양한 소매점, 식당, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 의정부송산초등학교가 인근에 위치하며, 그 외 초, 중, 고등학교가 주변에 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 남측 25m, 북측 10m 도로에 접해 있으며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 2,276,400,000원으로 감정가를 훨씬 상회합니다. 이는 경매 신청 채권 외 다수의 채권이 설정되었음을 보여주지만, 모든 후순위 권리가 말소 예정이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 특별한 인수 조건이나 절차가 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 현재 공실 상태: 부동산의 현재 이용 상태가 공실이므로, 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 전략이 필요합니다. 이는 초기 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 토지 면적 기재의 특이사항: 제공된 토지면적 및 토지 지분이 0㎡로 기재되어 있습니다. 이는 집합건물의 특성상 토지 지분이 건물 구분 소유자에게 공유로 귀속되는 경우나, 등기부상 별도 관리가 이루어지는 경우일 수 있습니다. 명확한 토지 권리 관계는 추가적인 확인이 필요하며, 이로 인한 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 민락2지구 내 신축급 상가 건물(핵심프라자)의 4층 402호입니다.

* "의정부송산초등학교" 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 말소 예정으로, 낙찰 후 깨끗한 등기 상태를 취득할 수 있어 권리상의 하자나 인수 부담은 없습니다.

* 유동화 물건이라는 특성과 현재 공실 상태, 그리고 토지 면적 기재의 특이사항은 투자 결정 시 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 상가: 2017년 4월 사용 승인된 비교적 최신 건물로, 노후도가 적어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 우수 입지 조건: 민락2지구 내 핵심 상업 지역에 위치하여 지역 내 수요를 흡수하기에 유리합니다.

* 권리상 안전한 물건: 모든 후순위 권리가 말소될 예정이므로, 권리 분석상 리스크가 거의 없습니다.

* 경쟁력 있는 가격 기대: 유동화 물건 및 공실 상태 등의 특성으로 인해, 유찰을 거듭하며 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 물건 기본 정보:

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73825 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 낙양동 707-1 핵심프라자 4층 402호

* 용도: 제2종 근린생활시설 (학원)

* 건물면적: 85.84㎡ (약 26평)

* 감정가: 250,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 홍 의 보증금 0원, 대항력 없음)

* 산정 근거:

* 본 물건은 현재 공실 상태이며, 유동화 물건이라는 특성이 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 순수 물건 가치에 집중하여 입찰가를 결정합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 감정가 250,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 대략 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최저 입찰가 근접 구간: 약 175,000,000원 ~ 200,000,000원

* 적정 가치 구간: 약 200,000,000원 ~ 225,000,000원

* 최종 입찰가는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 임대 가능성 등을 면밀히 파악한 후, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.