나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13681 [1] 서울특별시 노원구 중계동 359-1 중계5단지주공아파트 510동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동"중계중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층건물로서, 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13681 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 노원구 중계동 359-1 중계5단지주공아파트 510동 4층 404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 302,800,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수는 1회에 한함

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 38.57㎡ (약 11.67평)

* 토지지분: 15.428㎡ (약 4.67평)

* 건물면적: 58.46㎡ (약 17.69평)

* 건물지분: 23.384㎡ (약 7.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층 건물

* 건물 준공일: 1992년 4월 29일

* 해당 동 정보: 510동 4층 404호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 노원구 중계동 "중계중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2025년 4월 28일 접수된 주식회사 뉴동림대부 근저당권 (을11)

* 등기부 채권 총액: 420,000,000원

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리 (갑구)는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상입니다.

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 기타 권리사항

* 지분 매각으로 진행됩니다.

* 공유자의 우선매수권이 행사될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 중계중학교가 인근에 위치합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4.3. 공공이용시설

* 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 소유권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권이 존재하여 낙찰 후에도 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있습니다.

5.2. 미상 정보

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

5.3. 감정가 대비 시장가치

* 본 건의 감정가는 302,800,000원으로, 이는 전체 소유권 기준의 감정가로 추정됩니다.

* 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적의 아파트는 397,500,000원 ~ 480,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

* 본 건은 지분(약 40%) 매각이므로, 전체 시장가치 대비 지분 가치를 환산 시 약 159,000,000원 ~ 192,000,000원 수준으로 추정됩니다. (최근 실거래가 기준)

* 감정가(302,800,000원)를 기준으로 산정한 지분 가치(약 121,120,000원)보다 최근 실거래가 기준 추정 지분 가치가 높게 형성되어 있습니다.

5.4. 혐오시설

* 주변 지역에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 유해 공장 등)이 확인되지 않았습니다.

* 다만, 일부 문헌에서 노원구 지역에 쓰레기 소각장(노원자원회수시설)이 언급되나, 본 건 소재지와 직접적인 연관성이 낮고 영향 범위 외에 있을 것으로 추정됩니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 노원구 중계동에 위치한 아파트 지분 매각 물건입니다. 아파트 자체는 거주 및 생활 환경이 양호한 편이며, 교통 접근성도 무난합니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상 소유권 행사 및 명도 과정에서 다른 공유자와의 관계, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 면밀히 검토해야 하는 단점이 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 지분 가치에 대한 합리적인 판단이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 서울 노원구의 기존 아파트 단지로, 재건축 등 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 지분 매각을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 본 건은 지분(약 40%) 매각 물건이며, 전체 소유권에 대한 감정가는 302,800,000원입니다.

* 이를 기반으로 산정한 지분 감정가는 약 121,120,000원입니다.

* 최근 실거래가를 반영한 유사 면적의 지분 시장가치는 약 159,000,000원 ~ 192,000,000원으로 추정됩니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 지분 매각의 복잡성을 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 180,000,000원

* 위 입찰가는 예상치이며, 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.