나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13887 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-331 휴포레 2동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모점포, 공원 등이 소재하는 주택지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 2018.11.08) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 바닥: 바닥재 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대: 후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 남서측 하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 "우이천로38나길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~ 기호(4) 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

건축물 현황도상 방1개이나 방2개로 현장 내부조사되었는바, 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13887 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-331 휴포레 2동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제2층 제202호

* 사용승인일: 2018년 11월 08일

* 감정평가액: 205,000,000원

* 토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평)

* 토지지분: 19.48㎡ (약 5.89평)

* 건물면적: 26.71㎡ (약 8.08평)

* 건물지분: 26.71㎡ (약 8.08평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

1.1. 토지이용계획및제한상태

2

* 지역지구: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 제한: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

2. 입지조건

2

2.1. 위치및주위환경

2

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모점포, 공원 등이 소재하는 주택지역으로 주변 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

2

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 주변 도로: 본건 북측 및 서측으로 "우이천로38나길"의 포장도로에 각각 접합니다.

3. 권리분석

2

* 본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2024년 11월 27일자 서울보증보험주식회사의 가압류(갑3)입니다.

* 을구 1번 순위의 주택임차권(신재영, 178,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있으며, 임차인 신재영은 전입일자 2021년 5월 10일, 확정일자 2021년 3월 17일자로 대항력을 갖추고 있습니다.

* 이에 따라, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. (물건명세서 참고사항 1번)

* 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차에서의 일부 결과일 수 있으며, "매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구와 상충될 수 있어 주의가 필요합니다.

3.1. 임차인현황

2

* 임차인: 신 (본인 정보 보호를 위해 성만 표기)

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 10일

* 확정일자: 2021년 03월 17일

* 대항력: 있음

* 권리분석상, 임차보증금 178,000,000원 전액 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 등기사항요약

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* 갑1 (2018-11-16): 소유권보존 (김경인 외 1명)

* 갑2 (2019-04-19): 공유자전원지분전부이전 (신유영, 매매)

* 을1 (2025-05-12): 주택임차권 (신재영, 178,000,000원, 전입 2021-05-10, 확정 2021-03-17) - 인수 대상

* 갑3 (2024-11-27): 가압류 (서울보증보험주식회사, 238,500,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (2025-12-18): 강제경매 (신재영, 178,000,000원) - 말소

4. 상권분석

2

* 본건은 서울 도봉구 쌍문동 주택 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하며, 소규모 점포와 공원이 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 업무 시설이나 상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 주로 주거 기능을 중심으로 한 상권입니다.

5. 생활정보

2

* 주변 학군: "쌍문초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 소규모 점포가 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

2

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 을구 1번 임차권(보증금 178,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위이므로, 매수인이 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 건축물 현황도와 실제 이용 상태의 차이: 감정평가서상 건축물 현황도에는 방 1개로 표기되어 있으나, 현장 조사 결과 방 2개로 조사되었습니다. 실제 내부 구조와 공부와의 차이가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장을 재확인하여 정확한 내부 구조를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합의견

2

* 본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 도시형생활주택입니다.

* 주택가 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 가장 중요한 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 178,000,000원)이 존재하여, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있다는 점입니다.

* 건축물 현황도 상의 내부 구조와 실제 이용 상태가 달라, 이에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자포인트

2

* 서울 도봉구 지역의 신축급 주거용 부동산입니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 위험을 감수하고 시세보다 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회입니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

2

* 본건의 감정평가액은 205,000,000원입니다.

* 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 1억 2천만원에서 2억 6천 5백만원까지 다양하게 나타납니다. 특히 2018년 건축된 본건의 경우, 유사 면적(26.71㎡, 약 8평)의 신축급 주택으로 볼 때, 실질적인 건물 가치는 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

* 하지만 본건은 인수해야 할 임차 보증금이 178,000,000원으로 크다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

* '예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 한다는 원칙에 따라, 본건의 감정가(205,000,000원)를 실질 가치로 가정하고 인수 보증금을 제외하여 산정하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 = 감정가(추정 실질 가치) - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 205,000,000원 - 178,000,000원 = 27,000,000원

* 이는 매우 낮은 금액으로, 낙찰 가능성이 희박하거나, 해당 임차 보증금 외에 추가적인 채무 인수 위험이 없다는 전제 하에 이론적으로 산출된 금액입니다.

* 따라서, 실질적인 낙찰가 산정 시에는 주변 실거래가, 임차 보증금 인수 후 예상되는 총 부담액, 그리고 본건의 정확한 시세 가치를 면밀히 재평가해야 합니다.

* 주의: 임차인 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분과 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구 간의 명확한 차이가 있으므로, 본 예상 입찰가는 잠정적인 참고용이며, 실제 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 인수 조건 및 금액을 명확히 확인하시기 바랍니다.

* 본 건의 경우, 인수해야 할 보증금이 건물 가치를 초과할 가능성이 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.