나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13869 [1] 서울특별시 노원구 상계동 633 상계주공아파트 1423동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동에 소재하는 지하철 7호선 "마들역"이 북동측 인근에 위치하며 부근은 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설 및 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철 7호선 "마들역"이 소재하는바 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트평지붕 15층건(사용승인일자: 1989. 4. 21)중 제 3층 제 306호이며, 외벽: 몰탈위수성페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일깔기 등 창호: 새시창호임

이용상태

아파트(통칭: 상계주공아파트)로 이용중이며 일반적 이용상황 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

열병합발전에 의한 지역난방설비, 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(아파트)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 도로 정비되어 있으며 아파트단지 남서측으로 수락산로등의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2003-09-17)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2003-09-17)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 아파트단지는 총 26개동, 2,265세대로 이루어져 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 노원구 상계동 633번지에 소재하는 상계주공아파트 1423동 3층 306호입니다.

아파트 건물이며, 총 2,265세대로 이루어진 대단지 내에 위치하고 있습니다.

본 건은 서울북부지방법원 2025타경13869 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 한OOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 393,000,000원입니다.

토지 면적은 38.47㎡ (약 11.63평)이며, 건물 면적은 45.90㎡ (약 13.88평)입니다.

건물 사용승인일자는 1989년 4월 21일입니다.

아파트의 전용면적은 45.90㎡ (약 13.88평)이며, 추정 공급면적은 약 60.37㎡ (약 18.27평)입니다.

본 건과 관련하여 중복사건(2025타경6196)이 존재한다는 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치하며, 지하철 7호선 '마들역'이 북동측 인근에 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황

차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다.

남서측 근거리에는 지하철 7호선 '마들역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 다른 지정으로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 대해 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 8월 10일에 접수된 신한은행의 근저당권(을10)입니다.

매각으로 인해 을10 근저당권, 을16 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 강제경매, 갑6 임의경매 등의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 359,076,394원입니다.

등기부상 소유권 이전 내역으로는 강창규(1989.08.07) 및 마영일(2001.04.21)이 확인됩니다.

소유권 외 권리로는 신한은행의 근저당권(48,000,000원, 2015.08.10), 신한은행의 근저당권(270,000,000원, 2023.02.13), 서울신용보증재단의 가압류(34,255,980원, 2023.12.13), 신한카드의 가압류(6,820,414원, 2024.01.25), 한국예술인복지재단의 강제경매(100,000,000원, 2025.12.16) 및 신한은행의 임의경매(2025.12.17)가 등기부 요약상 확인됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 136,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 13일

확정일자: 2020년 8월 28일

배당신고일자: 2026년 2월 3일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 상계주공아파트 단지는 주거 지역으로, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

지하철 7호선 마들역을 중심으로 한 역세권으로, 유동인구 및 접근성이 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 7호선 마들역을 도보로 이용 가능하며, 서울 시내 및 수도권으로 연결되는 다수의 버스 노선이 단지 인근에 운행되어 편리한 대중교통망을 갖추고 있습니다.

* 교육

단지 주변으로 각급 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역으로 지정된 사항이 있으니, 정확한 확인이 필요합니다.)

* 편의시설

아파트 단지 내 편의시설 이용이 용이하며, 근린생활시설 및 근린공원이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 경매 사건: 본 건은 2025타경6196 사건번호로 신한은행의 임의경매가 중복으로 진행 중이므로, 경매 절차 및 종결 시점에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 아파트 용도로 거래 시, 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 소유권 이전 등기 시 확인 및 진행이 필요합니다.

* 교육환경 보호구역: 학교 인근 지역으로 상대보호구역, 절대보호구역이 지정되어 있습니다. 이는 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로, 매수인은 반드시 관할 교육청에 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역으로 위탁고도(77-257m) 내에서 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 단지 노후화: 1989년 사용승인된 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건지 인근 지역 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 상계동에 위치한 지하철 7호선 마들역 역세권의 대단지 아파트입니다.

단지는 노후화되었으나, 인근에 각종 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 기본적인 가치를 유지하고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 역시 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 중복 경매 사건 존재, 토지거래허가구역 지정, 그리고 교육환경 보호구역 등 법적 제한 사항에 대한 명확한 확인 및 절차 준수가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 마들역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경을 보유하고 있습니다.

* 대단지 브랜드 가치: 상계주공아파트 단지는 오랜 기간 지역의 대표적인 대단지로 자리매김해 왔습니다.

* 생활 인프라: 단지 주변으로 형성된 상업 시설, 공원, 학교 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 잠재적 개발 가치: 단지 노후화로 인해 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 393,000,000원입니다.

현재 인수할 보증금이 없는 상황이므로, 입찰가 산정 시 감정가 외에 주변 시세, 최근 실거래가, 단지 내 유사 물건의 거래 동향, 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 시세 조사를 기반으로 하며, 감정가의 80%~120% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 물건의 특성과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 충분한 시세 조사를 선행한 후 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.