나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13878 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1128 극동늘푸른아파트 101동 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동에 있는 "수락산역(7호선)" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 인근에 수락산역 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골 모임지붕 12층 건물내 3층 304호로 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 새시2중창 등임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.(후첨 내부이용도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전설비, 엘리베이터설비, 난방설비, 지하주차장 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2003-09-17)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 비오톱1등급(2015-06-18)(저촉)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13878 (1)

* 소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1128 극동늘푸른아파트 101동 3층 304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 711,000,000원

* 토지면적: 41.62㎡ (약 12.6평)

* 건물면적: 84.51㎡ (약 25.6평, 전용면적)

* 건물지분: 84.514㎡ (약 25.6평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOOOOOO (오에스비저축은행)

* 사용승인일: 2000년 4월 22일

* 층수: 3층 (총 12층)

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1.1. 입지조건

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* 본건은 지하철 7호선 수락산역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 수락산역 및 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호합니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리는 2015년 6월 17일자 우리은행 근저당입니다.

* 등기부상 을구의 근저당권들은 모두 말소될 예정입니다.

* 최근 2025년 12월 17일자 오에스비저축은행의 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 680,900,000원입니다.

* 인수되는 보증금 있는 임차인은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 폐문 및 관계인 부재로 임대차 관계는 조사하지 못하였으므로, 현황 조사 시 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

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* 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

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1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 7호선 수락산역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 이용 편리

* 교육시설: (정보 부족, 별도 확인 필요)

* 의료시설: (정보 부족, 별도 확인 필요)

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1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재합니다 (도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 비오톱1등급 등).

* 본 건 소재지 인근 지역은 과거 쓰레기 소각장 등 혐오시설이 있었던 지역으로 기록되어 있습니다. 현재 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역 등 관련 규제가 있습니다.

* 건축물 사용승인일로부터 약 26년이 경과하여 노후화에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

* 폐문으로 인한 임대차 관계 및 점유 현황 미확인으로 인한 명도 저항 가능성이 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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* 본건은 지하철역과 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 아파트입니다.

* 다수의 권리관계가 말소될 예정으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 복잡한 토지이용계획상의 제한사항과 임대차 관계 미확인 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 지하철 7호선 수락산역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적 투자 모두 고려 가능합니다.

* 일괄매각으로 토지 지분까지 함께 취득 가능합니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 최근 2026년 5월 15일 동일한 84.514㎡ 면적이 11층에서 730,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 3층으로, 최근 실거래가 및 감정가(711,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 680,000,000원 ~ 720,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (단, 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.