나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6035 [1] 서울특별시 강북구 미아동 1353 에스케이북한산시티아파트 124동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '삼각산고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용부동산, 공동주택, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장 및 솔샘역(우이신설경전철)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 25층 아파트 내 4층 402호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 등.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로와 공도가 동측, 서측, 북측으로 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법> 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12. 31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6035 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 1353 에스케이북한산시티아파트 124동 4층402호

물건종별: 아파트

감정가: 730,000,000원

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

건물면적: 84.76㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 에스케이북한산시티아파트

동: 124동

층: 4층 (총 25층 중)

사용승인일: 2004년 05월 07일

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

전용면적: 84.76㎡ (약 25.64평)

*참고: 제공된 건축물대장 전유부 정보에 124동 2402호(24층)로 기재된 부분이 있으나, 본 건은 4층 402호이므로 층수 및 호수 확인이 필요합니다.

1.3. 단지 정보

아파트명: 에스케이북한산시티아파트

총 동수: 47동

총 세대수: 3830세대

단지 토지 총면적: 320,650.43㎡

단지 연면적: 415,146.1㎡

주차대수: 총 734대 (지상 4대, 지하 84대 - 전기차 충전기 78대 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '삼각산고등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 주상용부동산, 공동주택, 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 우이신설경전철 솔샘역이 도보 거리 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

* 2004년 11월 10일: 한찬용 소유권 보존 등기

* 2006년 11월 30일: 임철홍에게 매매로 소유권 이전 등기

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

* 말소기준권리: 2018년 10월 30일 하나은행 근저당 (180,000,000원)

* 후순위 권리:

* 2022년 04월 18일 농협은행주식회사 근저당 (600,000,000원)

* 2025년 12월 10일 하나은행 임의경매개시결정 (150,000,000원)

* 2025년 12월 16일 강북구(서울특별시) 압류

* 2026년 01월 07일 도봉세무서장 압류

* 2026년 04월 28일 국민건강보험공단 압류

* 등기부채권 총액: 780,000,000원

* 본 경매로 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 호재

* 정비구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다만, 재정비촉진지구 내 토지거래 허가구역(2025.10.20 ~ 2026.12.31)으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 단지 인근에 삼각산고등학교가 소재하며, 초등학교 및 중학교 등 교육시설이 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 버스정류장 및 지하철역(솔샘역) 이용이 편리합니다.

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 전유부 정보 불일치

* 제공된 건축물대장 전유부 JSON에서 본건의 층수(4층) 및 호수(402호)와 다른 정보(24층, 2402호)가 확인되었습니다. 현장 확인 및 등기부 열람을 통해 정확한 물건 정보를 재확인해야 합니다.

6.2. 미상 임차인

* 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 인수 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인 정보 미확인은 항상 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 다수의 토지이용 제한사항이 존재합니다. (대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로2류 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등) 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.10.20 ~ 2026.12.31) 내에 해당하므로, 해당 기간 내 매매 시 허가를 받아야 합니다.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용 및 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치한 SK북한산시티아파트로, 지하철역 및 학교가 인접하여 교통 및 교육 환경이 우수합니다. 특히, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 하지만, 등기부상 전유부 정보의 층수 및 호수 불일치, 미상 임차인 존재 가능성, 토지거래 허가구역 지정 등 확인해야 할 사항들이 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 반드시 명확히 파악해야 할 중요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가(730,000,000원) 대비 최근 실거래가(845,000,000원, 825,000,000원)가 높게 형성되어 있어 시세차익이 기대됩니다.

* 재정비촉진지구 지정: 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 학교, 상업시설 인접으로 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 730,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 보면, 동일 면적(84.92㎡)의 4층 매물이 825,000,000원에 거래되었고, 14층 매물은 845,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 중요합니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 층수 및 호수 불일치, 미상 임차인, 미소멸 권리(지상권) 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여,

예상 입찰가 범위: 790,000,000원 ~ 830,000,000원

을 제안합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 8억 2천만원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 리스크 요인에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.