나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6103 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 148-16 진영리더스 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '서울중목초등학교' 남동측 인근에 위치하는 다세대주택 진영리더스 제2층 제201호로서 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입은 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2016.06.03일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌조 쌓기 및 일부 석재 붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택/단지형 다세대주택으로 이용중임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고 평탄한 두필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 약6m, 동측으로 약3m 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

면목동 148-16, 148-40 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-03-27) , 특정개발진흥지구(면목패션(봉제)특정개발진흥지구 ) , 지구단위계획구역(면목·상봉 패션(봉제) 특정개발진흥지구), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울북부지방법원에서 진행 중인 2025타경6103 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

1.1. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 148-16 진영리더스 2층201호

토지면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

건물면적: 56.36㎡ (약 17.05평)

건물 용도: 도시형생활주택

사용승인일: 2016년 06월 03일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

본건 위치: 2층

1.2. 매각 정보

감정가: 394,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, '서울중목초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북서측으로 약 6미터, 동측으로 약 3미터의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 특정개발진흥지구(면목패션(봉제) 특정개발진흥지구), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 10일 접수된 김금순의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을6)이 존재합니다.

임차인: 정수환

보증금: 380,000,000원

전입일자: 2021년 06월 17일

확정일자: 2021년 05월 24일

배당신고일자: 2025년 10월 31일

대항력: 있음

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음." 이라고 명시되어 있습니다. 따라서 상기 임차인의 보증금 380,000,000원이 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 김금순의 근저당권(을5) 및 그 이후 순위의 권리들(압류 갑8, 강제경매 갑9)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권보존(2016.06.13), 공유자전원지분전부이전(2016.10.04), 소유권이전(2021.06.17) 등의 권리가 있었으며, 현재 가장 중요한 권리는 매수인에게 인수될 수 있는 주택임차권(을6)입니다.

3.5. 총 권리 분석 요약

등기부채권 총액: 530,000,000원 (근저당 150,000,000원 + 임차보증금 380,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 주거지역 내에 자리하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점들을 통해 생활 편의를 충족할 수 있는 환경입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 면목동 일대의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 전용면적 약 26.92㎡ (약 8.15평) : 342,800,000원 (2026년 7월)

- 전용면적 약 19.68㎡ (약 5.95평) : 258,990,000원 (2026년 7월)

- 전용면적 약 46.12㎡ (약 13.95평) : 360,000,000원 (2026년 7월)

위 실거래가들을 바탕으로 계산한 평당 시세는 약 1,200만원 ~ 1,300만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 56.36㎡ (약 17.05평)이므로, 시장가치를 단순 환산 시 약 6억 8천만원 ~ 7억 4천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 3억 9,400만원보다 상당히 높은 수치입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

단지 인근에 서울중목초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

대중교통으로는 버스정류장이 인근에 있으며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정수환의 보증금 380,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 매수인의 추가 부담이 됩니다. 임차인과의 명도 협상이 필수적이며, 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 불명확성

등기부등본상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 문구가 상충됩니다. 이는 임차인 보증금의 실제 인수 여부에 대한 추가적인 확인 및 법률 자문이 필요함을 시사합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 특정개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 포함되어 있어 향후 재건축이나 개발 시 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 진영리더스 2층 201호 도시형생활주택으로, 2016년에 준공되어 건물의 노후도는 크지 않습니다. 입지적으로는 초등학교가 인접해 있고 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 380,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 입찰 전 반드시 인지하고 총 취득 비용 산정에 반영해야 합니다. 권리분석 상의 상충되는 정보로 인해 임차보증금의 실제 인수 여부에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가보다 시장 가치가 높게 형성되어 있으나, 임차인 인수 위험과 명도 과정의 어려움 등을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려하여 총 투자 비용을 명확히 산출해야 합니다.

* 임차인과의 원만한 명도 협상이 가능하다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 면목동 일대의 개발 계획(특정개발진흥지구 등)을 염두에 두고 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 394,000,000원

* 주변 시세 추정가 (전용 56.36㎡ 기준): 약 685,000,000원 ~ 740,000,000원

* 인수되는 임차 보증금 (잠재적 부담): 380,000,000원

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 높은 주변 시세를 반영할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 380,000,000원 인수 위험 및 명도 리스크를 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

감정가가 394,000,000원이지만, 임차인 보증금 380,000,000원을 인수할 경우 총 부담액은 감정가 수준을 넘어서게 됩니다. 따라서, 본건은 감정가를 기준으로 하되, 리스크 프리미엄을 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 390,000,000원

(입찰 결정 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 임차인 관련 인수 여부 및 명도 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.