나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13842 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 248-84 아크로빌 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "신묵초교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역(7호선 '중화역')이 소재하는 등 제반 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 2층 203호로서, 외 벽: 석재 마감 등. 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창 호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동 북측 및 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발132m (지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개 선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거 래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작하였으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 보고서는 서울특별시 중랑구 묵동 248-84 아크로빌 2층 203호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 소재지 및 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13842 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 248-84 아크로빌 2층 203호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 2층 203호

* 준공 연도: 2018년 (사용승인일 2018-02-23 기준)

* 감정가: 301,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

* 토지 지분: 26.06㎡ (약 7.88평)

* 건물 면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

* 건물 지분: 39.28㎡ (약 11.88평)

* 전용 면적: 39.28㎡

* 분양 면적: 집합건축물대장상 전유부 면적은 39.28㎡이며, 분양 면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 말소기준권리: KB손해보험 가압류 (2023-04-13 접수)

* 권리 분석 요약:

* 본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 집합건물 등기부등본 상 다수의 가압류, 압류, 임차권 등이 등기되어 있으나, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을3 주택임차권, 갑5~갑9 권리 모두 말소 예정)

* 주요 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김기한)

* 보증금: 279,000,000원

* 전입일자: 2018-07-06

* 확정일자: 2018-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2024-08-01. 대항력이 없어 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 문구가 있으나, 등기부등본 및 임차인 현황 상 명시된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "신묵초교" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 7호선 '중화역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 건물 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 상권분석

* 해당 물건은 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설과 인접해 있습니다.

* 주변에 신묵초등학교가 있고, 지하철 7호선 중화역을 통해 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 상업 시설은 중화역 주변에 형성되어 있어 일부 이용이 가능하나, 물건지 자체는 주거 중심의 조용한 지역으로 보입니다.

1.6. 생활정보

* 주변 편의시설: 신묵초등학교, 중화중학교 등 교육시설이 인근에 있습니다. 중랑천이 가까워 산책 및 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다.

* 교통 편의: 지하철 7호선 중화역을 이용한 출퇴근이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보: 2018년에 준공된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 폐문부재: 현장 방문 시 출입이 불가하여 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상 건축물현황도를 참고하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 표기: 등기부상 임차인이 대항력이 없으나, 관련 문구는 주의가 필요하며 추가 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획 상 제한: 다수의 도시계획에 따른 행위 제한이 존재하여 향후 건축 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다. (예: 7층 이하 건축 제한, 각종 보호구역 등)

* 주변 시세 변동성: 최근 거래된 유사 물건들의 가격 차이가 존재하여, 정확한 시세 파악에 신중을 기해야 합니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 중랑구 묵동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 경매 절차상 인수해야 할 대항력 있는 임차권은 없는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 아쉬우나, 집합건축물대장상 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 중랑구 묵동 지역의 주거 가치 상승 잠재력.

* 지하철 7호선 중화역 인근으로 역세권 프리미엄 기대.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

1.10. 예상 입찰가 산정

* 주변 유사 물건 시세 분석 (2026년 7월 거래 기준):

* 29.27㎡ (2015년식): 24,500만원 (약 837,000원/㎡)

* 50.73㎡ (2022년식): 59,500만원 (약 1,173,000원/㎡)

* 59.09㎡ (2012년식): 30,950만원 (약 523,000원/㎡)

* 본건 물건 정보: 39.28㎡ (2018년식), 감정가 301,000,000원 (약 766,000원/㎡)

* 분석: 본건은 면적 및 건축 연식이 주변 물건들과 비교 시 중간 정도의 특성을 가집니다. 2015년식 29.27㎡ 물건의 평당가(약 837,000원/㎡)를 기준으로, 본건의 면적(39.28㎡)에 적용 시 약 328,700,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 다만, 감정가는 301,000,000원으로 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가: 본건의 권리 분석상 인수 부담이 없고, 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 잠재적 리스크(폐문부재, HUG 관련 문구)를 감안하여, 입찰 희망가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.