나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52541 [1] 서울특별시 송파구 마천동 338-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "서울남천초등학교" 동측 인근에 위치한 단독주택으로 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며 남측 간선도로변에 버스정류장이 소재하나 제반 대중교통사정은 다소 열악함.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 북동측으로 상향하는 완경사지대를 평탄하게 조성한 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2020-01-02) 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 재정비촉진지구, 재정비촉진지구기타(2020-01-02)(마천1), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 지상의 2동 건물 가운데 동측에 소재하는 연면적 28.4㎡의 건물이며 구조는 세멘부록조 스레트 지붕의 단층 단독주택으로 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건 건물 내부는 현장조사시 폐문 및 점유자, 이해관계인의 부재로 인하여 내부를 직접 확인하지 못하였으며 본건 전례를 기준으로 외부관찰 및 탐문조사를 참조하여 작성하여 현황과 차이가 있을 수 있는바 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 지분매각(공유자우선매수 신고는 1회에 한함)
<토지> 북동측으로 상향하는 완경사지대를 평탄 조성한 주거용 건부지이며, 북서측으로 세로(가)에 접하고 있음.
<건물> 1개의 대지 위에 건물 2동이 존재하며, 이 사건 매각 건물(지분)은 도로명: '성내천로33길 26-1' 건물이며, 동측에 소재하는 연면적 28.4㎡ 의 건물로 단독주택으로 이용 중임.
(기타 상세내역은 현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52541 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 마천동 338-2

용도: 단독주택

감정가: 101,582,953원

토지면적: 122.00㎡ (약 36.9평)

토지지분: 11.968㎡ (약 3.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.40㎡ (약 8.6평) - 본건 매각 대상 건물 면적

건물지분: 10.33㎡ (약 3.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 정비구역, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각, 지분매각(공유자우선매수 신고는 1회에 한함)

건물 구조: 세멘부럭조 스레트지붕 단층 단독주택 (연면적 28.4㎡ 건물 중 지분 매각)

건물 이용상태: 주거용 단독주택

건물 설비: 기본적인 위생, 난방, 급배수 설비 설치

건축물 정보: 총괄표제부상 건물 2동 존재, 주요 용도 단독주택. 표제부상 동측 건물은 연면적 19.13㎡ (1984년 12월 사용승인)이나, 본건 매각 대상은 도로명 '성내천로33길 26-1' 건물로 연면적 28.4㎡임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 마천동 소재 "서울남천초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역임.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 남측 간선도로변에 버스정류장이 소재하나 전반적인 대중교통 사정은 다소 열악함.

* 토지 형태: 인접지 및 인접도로 대비 북동측으로 상향하는 완경사지를 평탄하게 조성한 주거용 건부지임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 세로(가)에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 매각물건: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 지분 11.968㎡, 건물 지분 10.33㎡)

* 말소기준권리: 토지 등기부 '갑12' (삼성카드 주식회사 가압류, 2022-06-14 접수, 말소) 및 건물 등기부 '갑7' (삼성카드 주식회사 가압류, 2022-06-14 접수, 말소). 이는 본 경매(2025타경52541)의 근거가 된 강제경매(갑17/갑12) 이전의 가압류로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최정식

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-03-23

* 확정일자: 2009-09-14

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기를 우선 고려하여 인수 부담이 있을 수 있음을 유의해야 합니다.)

* 공유자 우선매수: 본 물건은 지분 매각이므로, 다른 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 이는 1회에 한하며, 낙찰 기회에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.)

1.3. 상권분석

* 비교 대상 매매 사례 (주변 다세대 주택):

* 마천동 307-17번지 (산성빌리지, 2018년 건축): 전용면적 29.94㎡, 2026년 7월 3일 매매가 78,000,000원 (약 260만원/㎡)

* 마천동 359-1번지 (한미타운, 1992년 건축): 전용면적 60.18㎡, 2026년 7월 3일 매매가 118,700,000원 (약 197만원/㎡)

* 마천동 90-27번지 (메이저하이츠, 2003년 건축): 전용면적 46.5㎡, 2026년 7월 1일 매매가 90,000,000원 (약 193만원/㎡)

* 본 물건 상세:

* 소재지: 서울특별시 송파구 마천동 338-2

* 토지 지분 면적: 11.968㎡ (약 3.6평)

* 건물 지분 면적: 10.33㎡ (약 3.1평)

* 감정가: 101,582,953원

* 분석:

* 주변 다세대주택들의 최근 매매가는 제곱미터당 약 193만원 ~ 260만원, 평당 약 640만원 ~ 860만원 수준입니다.

* 본 물건의 감정가는 101,582,953원으로, 토지 및 건물 지분(약 6.7평)을 합한 면적 기준으로는 평당 약 1,507만원 수준입니다. 이는 주변 다세대주택의 평당 시세보다 현저히 높은 가격입니다.

* 이는 단독주택 대지 지분의 특성, 그리고 정비구역 및 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 반영으로 해석될 수 있습니다.

* 다만, 본 물건은 지분 매각이며 활용이 제한적이므로, 단순 비교보다는 재개발 가능성과 지분 소유 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 서울남천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 양호합니다.

* 교통 및 편의시설: 남측 간선도로변 버스정류장이 있으나, 전반적인 대중교통 편의성은 다소 부족할 수 있습니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 지역 특성: 단독, 다가구, 다세대 주택이 혼재된 주거지이며, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 단독 활용이나 개발이 불가능하며, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 법적으로 다른 공유자가 낙찰가의 범위 내에서 우선적으로 매수할 권리가 있어, 낙찰 여부가 불확실하거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 25,000,000원의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 재정비촉진지구: 개발 계획의 변동이나 진행 상황에 따라 가치 변동성이 있으며, 개발 과정에서 추가적인 부담이나 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태 확인 한계: 현황조사서상 건물 내부는 외부 관찰 및 탐문으로 조사되어 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 건물 2동 존재: 대지 위에 2동의 건물이 존재하며, 매각 대상은 그중 하나의 건물 지분 일부이므로, 건물 이용 및 관리 관련 소유주 간의 협의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 마천동의 재정비촉진지구 내에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 여러 복합적인 요소를 가지고 있어 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다. 재정비촉진지구라는 점은 미래 가치 상승의 잠재력을 시사하나, 작은 지분 규모와 임차인 인수 부담 등은 주요 고려 사항입니다. 또한, 건물 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 제한적이므로, 이에 대한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 및 가치 상승 가능성.

* 서울 송파구라는 우수한 입지 조건.

* 다수의 공유자가 존재하여 협의를 통한 활용 또는 개발 가능성 모색.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 101,582,953원

* 총 지분 면적 (토지+건물): 약 6.7평

* 감정가 기준 평당 지분가: 약 1,507만원

* 주변 다세대 주택 시세 (평당): 약 640만원 ~ 860만원

* 분석:

* 본 물건은 토지 및 건물 지분으로, 총 면적이 약 6.7평으로 매우 작아 단독 활용이 어렵습니다.

* 감정가는 주변 시세 대비 높은 편이나, 재정비촉진지구 지정과 같은 미래 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 25,000,000원)의 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 공유자 우선매수 제도로 인해 낙찰이 무산될 가능성도 존재합니다.

* 이러한 제약과 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 대비 낙찰가율을 낮게 적용하고, 임차인 인수 보증금을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 60% ~ 70% 수준을 초기 입찰가 범위로 설정합니다.

* 감정가의 60%: 약 60,950,000원

* 감정가의 70%: 약 71,107,000원

* 임차인 보증금 25,000,000원을 감안하면, 실제 투자 금액은 이 범위를 초과할 수 있습니다.

* 따라서, 예상되는 총 지출 비용을 고려한 최적의 입찰가 범위는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 으로 제안합니다. 이 금액에는 임차인 보증금 인수 가능성이 포함된 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.