나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104626 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1714 삼성산주공아파트 302동 19층1913호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '광신고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 마을버스 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제 반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 25층 건물 내 제19층 제1913호로서, (사용승인일 : 2000.08.03.) - 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대를 자체 지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동 작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역( 위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~20 26.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104626 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1714 삼성산주공아파트 302동 19층1913호 (도로명주소: 서울특별시 관악구 호암로 399)

용도: 아파트

감정가: 637,000,000원

토지면적: 32.93㎡ (약 9.96평)

건물면적: 83.21㎡ (약 25.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 물건 상세정보

건축년도: 2000년 8월 3일 사용승인

층수: 해당 물건은 25층 건물 중 19층에 위치합니다.

구조: 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕

건물 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

건물 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호 등

3. 면적 정보

대지 지분 면적: 32.9334㎡ (약 9.96평)

건물 전용 면적: 83.21㎡ (약 25.17평)

4. 입지조건

위치: 본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '광신고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 근린 생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 단지 내외로 포장도로에 접해 있으며, 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근 학교: 광신고등학교, 서울신우초등학교, 삼성중학교, 신림중학교, 신관중학교, 봉림중학교, 남강고등학교, 신림고등학교, 성보고등학교 등이 소재합니다.

5. 권리분석

인수되는 권리: 현재 제공된 정보만으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 통상적인 임의경매의 경우, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다.

임차인 현황: 임대관계가 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계가 미상인 경우, 해당 임차인의 대항력 유무와 관계없이 보증금 및 차임 등에 대한 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로 주의가 요구됩니다.

6. 상권분석

본 아파트 단지 주변으로는 다양한 근린생활시설과 함께 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 학교 및 공원 등이 인접하여 주거 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

7. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 삼성산주공3단지

* 총 세대수: 1,482세대

* 총 동수: 9개동

* 최고층/최저층: 25층/6층

* 주차대수: 총 1,930대 (지상 163대, 지하 1,767대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 사용승인일: 2000년 8월 3일

* 관리사무소 연락처: 02-873-3747

8. 잠재적 리스크

유동화물건: 본 물건은 유동화물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차나 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역(상대/절대정화구역은 동 교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역(위탁고도:194m)

* 과밀억제권역

* 중점경관 관리구역(주요 산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 지정 기간)

* 특이사항으로는 '교육환경보호구역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 현재 검색 결과, 본 아파트 단지 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 대단지 아파트입니다. 2000년에 건축되어 연식이 있으나, 2000년 이후의 매매 및 전월세 거래 데이터를 고려할 때 꾸준한 수요가 있는 지역으로 판단됩니다. 단지 규모가 크고, 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 양호하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 유동화물건이라는 특성과 임대관계 미상이라는 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

10. 투자 포인트

대단지 아파트로서의 안정적인 수요 기반

서울 주요 도심 접근성이 비교적 양호한 입지

교육 환경 및 생활 편의 시설 인접

11. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시세는 감정가 637,000,000원 및 최근 83.21㎡ 면적의 거래 사례인 640,000,000원(2026년 7월, 22층) 수준에 근접할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 83.21㎡ (22층, 2026년 7월): 640,000,000원 (약 769만원/㎡)

* 113.31㎡ (16층, 2026년 7월): 699,000,000원 (약 617만원/㎡)

* 58.55㎡ (3층, 2026년 7월): 530,000,000원 (약 905만원/㎡)

* 최신 KB시세(2026.09.25 기준) 107m²(83.21㎡) 일반가: 6억 2,500만원. 상위평균가 6억 5,000만원.

* 리치고 적정 호가 추정(2026-09-29 기준) 32평(83.21㎡) 고층(17~25층): 6.8억.

* 종합적으로, 감정가 및 최근 실거래가, 시세 추정치를 고려할 때, 물건의 가치는 6억 3천만원 내외로 판단됩니다.

* '유동화물건' 및 '임대관계 미상'이라는 특이사항이 존재하므로, 일반적인 경매보다 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 상회하지 않는 범위 내에서, 약 600,000,000원 ~ 640,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 면적 정보 (평단가 환산):

* 83.21㎡ (약 25.17평)

* 감정가 기준 평단가: 약 25,313,000원/평 (637,000,000원 / 25.17평)

* 최근 83.21㎡ 실거래가(640,000,000원) 기준 평단가: 약 25,423,000원/평

* KB시세 107m²(83.21㎡) 일반가 기준 평단가: 약 24,829,000원/평 (625,000,000원 / 25.17평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.