나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104644 [1] 서울특별시 동작구 상도동 299-153 다솜그랑빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "청운노인복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 서측 인근 간선도로(보라매로)변에 노선버스정류장이 소재하고 북서측 약 670미터 지점에 전철역(신대방삼거리역 : 지하철 7호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 콘크리트지붕 5층건내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 및 치장 벽돌붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택 : 주거용)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북서하향 완경사지에 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터, 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 서측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(보라매로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104644 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 299-153 다솜그랑빌 2층202호

물건종별: 도시형생활주택

감정평가액: 522,000,000원

토지면적: 31.18㎡ (약 9.44평)

건물면적: 47.42㎡ (약 14.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 서측 인근 간선도로(보라매로) 변에 버스정류장이 있고, 북서측 약 670미터 거리에 지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.18.)입니다.

* 소유권보존 (2019.07.01.): 김정자 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (2020.01.29.): 사형택 (매매)

* 주택임차권 (2024.06.20. 접수, 을3): 배진영

* 보증금: 385,000,000원

* 전입일자: 2022.06.20.

* 확정일자: 2022.05.19.

* 배당신고일자: 2024.06.20.

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수

* 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 가압류 (2023.09.18., 갑5): 주택도시보증공사 (채권액: 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2023.10.04., 갑6): 서초세무서장 - 말소 예정

* 강제경매 (2025.12.18. 등기, 갑7): 주택도시보증공사 (채권액: 409,126,212원) - 말소 예정

등기부채권 총액은 1,664,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배진영

* 보증금: 385,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.06.20.

* 확정일자: 2022.05.19.

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금은 385,000,000원입니다.

권리분석 요약:

매수인은 을구 3번 주택임차권(배진영, 보증금 385,000,000원)을 인수해야 하므로, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 상업시설이 밀집한 중심상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 주변 주거 환경은 비교적 안정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 배진영의 보증금 385,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

임대관계가 불명확하므로, 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

높은 채무 총액은 과거 소유주의 재정적 어려움을 시사하며, 이에 따른 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2019년 준공)에 가까운 건물이지만, 3억 8천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 감정가는 5억 2천 2백만원이나, 인수되는 보증금을 고려할 때 실질적인 총 매입 비용은 높아지게 됩니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공(2019년)된 건물로 신축에 가까운 컨디션입니다.

* 서울시 동작구의 주거지로서 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 522,000,000원입니다.

매수 시 인수해야 하는 임차인 보증금은 385,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 유사 면적의 신축 주택의 가치는 약 4억 6천만원에서 5억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 보증금 385,000,000원을 인수해야 하므로, 매수인의 총 매입 비용이 감정가를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 경매 시장에서의 경쟁 등을 고려하여, 예상 입찰가를 150,000,000원 으로 제안합니다.

이 경우, 총 예상 매입 비용은 입찰가 150,000,000원 + 인수 보증금 385,000,000원 = 535,000,000원 이 됩니다. 이는 감정가(522,000,000원) 대비 약 2.5% 높은 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.