나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경4122 [1] 서울특별시 종로구 명륜4가 188-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 서울특별시 종로구 소재 "서울대학교병원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철4호선 "혜화역"이 소재하여 대중교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접함(도로 후퇴면적: 16.8㎡).

토지이용계획 및 제한상태

명륜4가 188-20, 188-37 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(2019-08-09)임.

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물로서, (사용승인일: 1994.04.02) 외벽: 치장벽돌붙임 및 페인팅 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

지하1층: 공부상 주차장, 지상1층: 공부상 주차통로, 지상1층 ~ 5층: 공부상 근린생활시설(외부설치 간판 기준으로 1층은 까페, 2층은 갤러리)임. 현장조사시 지상1층 주차통로에 적치된 물건들로 보아 외견상 지하주차장을 이용하지 않는 상태로 보였음. 지상층에 대하여는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 대상건물 내부를 확인하지 못하였으므로, 상기 사항을 참고하시고 경매진행시 확인하시길 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비(5층) 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 관찰되어 건축물현황도 등을 참작하여 해당 물건을 표시하고 감정평가에 포함하였으니 경매진행시 참고하시길 바람. - 일련번호 ㄱ : 5층 외부 베란다 소재, 벽체이용 샤시조 판넬지붕, 다용도실(추정), 약 11.8㎡ - 일련번호 ㄴ : 옥탑 소재, 벽체이용 벽돌조,샤시조 판넬 등 지붕, 창고(추정), 약 14.6㎡

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경4122 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 명륜4가 188-20

건물용도: 근린시설

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 4,522,625,490 원

토지면적: 346.10㎡ (약 104.6 평)

토지지분: 346.1㎡ (약 104.6 평)

건물면적: 1037.78㎡ (약 314 평)

건물지분: 1037.78㎡ (약 314 평)

건물 제시외면적: 26.40㎡ (약 8 평)

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 토지는 서울특별시 종로구 명륜4가에 위치하며, "서울대학교병원" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 "혜화역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본 토지는 2필지로 이루어진 세장형 토지로서 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있으며, 도로 후퇴면적이 16.8㎡ 존재합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.), (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 정보

대상 물건 인근에는 서울대학교병원을 비롯한 병원 시설, 대학로 방면의 다양한 상업 및 문화 시설이 밀집해 있습니다. 현재 검색된 정보상으로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 소각장, 주취센터 등 혐오시설 설치를 둘러싼 주민 반대 사례가 있으나, 본 물건지 인근에서는 해당 이슈가 보고되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

건물 및 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 17일 접수된 신한은행의 근저당(채권최고액 3,360,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리로는 종로세무서장의 근저당(440,000,000원)과 신한은행의 임의경매 개시결정(2,975,727,529원, 사건번호 2025타경4122)이 있습니다.

총 채권액은 약 38억 원에 달합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다. 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 명확한 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

물건지 주위는 제2종일반주거지역으로, 각종 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역입니다. 1층 외부 간판 기준으로 카페와 갤러리가 운영 중인 것으로 보이며, 대학로 및 서울대학교병원 인근의 배후 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.2. 잠재력

혜화역 인근은 젊은층과 함께 시니어층의 소비도 증가하는 복합적인 상권 특성을 보입니다. '레트로 소비' 트렌드와 함께 오래된 상권이 재평가받는 경향은 본 물건지에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 4호선 혜화역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포해 있습니다.

5.2. 교육시설

대학로 주변으로 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

서울대학교병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 상태

건물 사용승인일이 1994년 4월 2일로, 약 30년 이상 경과한 건물입니다. 철근콘크리트조 구조이나, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 지하 1층 주차장의 경우 외부 적치물로 보아 실질적인 사용이 어려운 상태로 추정됩니다. 정확한 건물 상태 및 내부 이용 현황은 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대차 계약 조건 등에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 유동화 및 공동담보 특성

유동화 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있어 권리분석 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.5. 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 시작되므로, 해당 기간 내 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 서울도심, 중점경관관리구역 등 추가적인 규제 사항이 있습니다.

6.6. 제시외 건물 포함

건물 제시외 면적 26.40㎡와 부합물 및 종물로 평가된 2개의 제시외 건물(추정 면적 약 11.8㎡, 약 14.6㎡)이 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 명확한 파악 및 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 대학로 인근의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 혜화역, 서울대학교병원 등 주요 시설과의 접근성이 뛰어나며, 지역 상권 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 내부 상태 미확인, 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보) 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물 포함 및 토지거래허가구역 지정 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 중심권, 대학로 인근의 탁월한 입지

* 혜화역 초역세권 및 서울대학교병원 인접으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능

* 근린생활시설 용도로 다양한 업종 유치 가능

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 잔금 납부 후 즉시 명도 진행 가능

* 시니어 소비 증가 및 '레트로' 트렌드에 따른 구도심 상권의 재평가 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 4,522,625,490원입니다.

본 건은 유동화 및 공동담보 물건으로 채권 총액이 약 38억 원에 달하며, 건물의 노후화 및 내부 미확인 상태 등의 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세나 시장 가치를 판단하기 어렵습니다.

이러한 점들을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준인 약 36억 원 ~ 41억 원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 다만, 이는 일반적인 시장 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 상세 권리분석, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.