나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104654 [1] 서울특별시 서초구 우면동 603-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 '서초구립우면도서관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기 간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브위기와지붕 1층건으로서, (사용승인일 : 1981.12.16.) 외벽 : 돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

지층 : 창고, 보일러실 등 1층 : 주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 계단실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠벽돌조 기와지붕 2층 소재(주택) : 약 62.5㎡ (후첨 : '건물개황도 및 내부구조도' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104654 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 우면동 603-1

용도: 단독주택

토지면적: 521.00㎡ (약 157.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 131.50㎡ (약 39.8평)

건물 제시외면적: 62.50㎡ (약 18.9평)

총 건축연면적 (본건+제시외): 194.00㎡ (약 58.7평)

건축물 사용승인일: 1981년 12월 16일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 4,667,191,970원 (약 46.67억원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특이사항: 개발행위허가제한구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 서초구 우면동에 위치하며, '서초구립우면도서관' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 현황

대상 물건은 남서측으로 폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 소유권이전 (접수일자: 1981-04-16, 권리자: 최병목)

* 근저당 (접수일자: 2015-11-02, 권리자: 농협은행주식회사, 권리금액: 950,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (접수일자: 2025-08-08, 권리자: 주식회사바로바로대부, 권리금액: 1,680,000,000원) - 말소

* 임의경매 (접수일자: 2025-12-18, 권리자: 주식회사바로바로대부) - 말소

총 채권액: 2,630,400,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

* 소유권보존 (접수일자: 1981-12-30, 권리자: 최명식)

* 소유권이전 (접수일자: 2005-06-21, 권리자: 최병목, 증여)

* 근저당 (접수일자: 2015-11-02, 권리자: 농협은행주식회사, 권리금액: 950,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (접수일자: 2025-08-08, 권리자: 주식회사바로바로대부, 권리금액: 1,680,000,000원) - 말소

* 임의경매 (접수일자: 2025-12-18, 권리자: 주식회사바로바로대부, 권리금액: 1,282,454,794원) - 말소

총 채권액: 2,630,400,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권. (상세 내용은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

(주: 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 용도지역

본 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구에 속해 있습니다.

4.2. 개발제한구역 및 기타 제한

* 개발제한구역: '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법'에 따라 지정되었습니다.

* 대공방어협조구역: 위탁고도 77-257m (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법

* 토지거래계약에 관한 허가구역:

* 대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.

* 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 / 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건 인근에는 서초구립우면도서관이 위치하고 있으며, 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과, BBQ 우면동점, 이디야커피, 편의점 등 생활 편의시설 확인됨)

5.2. 주거 쾌적성

인근에 산이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있는 지역입니다. (검색 결과, 우면동 B 단독주택단지 인근에 산이 있고 등산로 입구가 있어 쾌적한 주거 환경 가능, 우면동 A 단독주택단지 인근에도 산이 있어 쾌적함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 물건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 신축, 증축, 개축 등 건축 행위 시 관련 법규 및 절차에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

외국인, 단독/다가구/연립/다세대/아파트 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 아파트 용도로 사용되는 부지의 경우 특정 기간 동안 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 약 62.5㎡(약 18.9평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이 건물의 현황 및 철거, 양도 등에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 권리관계 (지상권)

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 지상권의 존재 여부, 범위, 내용 등을 상세히 확인하여 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 우면동의 넓은 토지(521㎡) 위에 건축된 단독주택으로, 감정가는 약 46.67억원에 달합니다. 건물의 사용승인이 1981년으로 노후되었으나, 토지 면적이 넓어 잠재적 가치가 높은 편입니다. 주변 환경은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 본 물건은 개발행위허가제한구역, 토지거래계약 허가구역 등 각종 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 존재 및 지상권 등 인수 가능한 권리가 있는지 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 521㎡ (약 157.6평)의 대지 면적은 향후 건축 또는 개발 가능성에 대한 잠재력을 높입니다.

* 강남 접근성: 서초구 우면동의 입지적 장점으로 강남과의 접근성이 용이합니다. (검색 결과, 강남과 가까운 우리 동네 언급)

* 집단취락지구: 집단취락지구에 속해 있어, 특정 조건 하에서의 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. (검색 결과, 서초구 집단취락지역(GB해제 마을) 목록 확인)

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 토지의 가치가 더 중요하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON의 매매 사례는 아파트/빌라 등 다른 유형의 주택으로, 본 건 단독주택과 직접 비교하기 어렵습니다. 본 건의 감정가는 46.67억원이며, 채권 총액은 약 26.3억원입니다.

우면동 일대의 단독주택 시세는 매우 다양하며, 특히 넓은 토지를 가진 단독주택의 경우 토지 가치가 가격을 크게 좌우합니다. 서초구 우면동 B 단독주택단지의 경우, 대지 면적 92평에 건물 연면적 63평의 단독주택이 약 28.8억원으로 추정되며, 최근 실거래가로 100평/42평 단독주택이 29억원, 112평/39평 단독주택이 36.5억원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 우면동 A 단독주택단지에서는 대지면적 102평에 연면적 104평 단독주택이 약 28.2억원으로 추정되며, 최근 실거래가 정보는 제공되지 않았습니다.

본 물건은 이보다 훨씬 넓은 대지면적(약 157.6평)을 보유하고 있으며, 건물 면적 또한 131.5㎡ (약 39.8평)에 제시외 건물 62.5㎡(약 18.9평)가 더해져 총 194㎡ (약 58.7평)에 이릅니다. 이는 비교 사례 대비 대지 면적이 월등히 넓다는 점에서 감정가 46.67억원을 고려할 때, 최소 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

토지거래허가구역, 개발제한구역 등 규제 사항과 인수 가능한 지상권 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 42억원 부터 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리관계 명확화 이후, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

(주: 상기 시세 및 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 외부 검색 결과를 기반으로 추정한 것이며, 실제 시장 상황 및 물건 가치와는 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 투자 판단을 위해서는 반드시 현장 답사 및 전문가의 상세한 권리 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.