나이스옥션 법원경매 통영 2024타경551 [1] 경상남도 통영시 산양읍 연화리 159 동물 및 식물 관련시설 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2024타경551 [1] 경상남도 통영시 산양읍 연화리 159 동물 및 식물 관련시설 경매
- 사건번호: 2024타경551
- 주소: 경상남도 통영시 산양읍 연화리 159
- 용도: 동물 및 식물 관련시설
통영지원 경매4계 2024타경551 | 소재지: 경상남도 통영시 산양읍 연화리 159 | 감정가: 2,206,363,270원 | 최저가: 1,117,917,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설
1. 통영지원 2024타경551 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 통영지원 2024타경551 (1)
소재지: 경상남도 통영시 산양읍 연화리 159
용도: 동물 및 식물 관련시설
감정가: 2,206,363,270원
토지면적: 12,670.00㎡ (약 3,832.3 평)
토지제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 948.17㎡ (약 286.8 평)
건물제시외면적: 1,015.00㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여지 있음.
주의사항:
- 제시외 건물 일부(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅇ, ㅈ)는 매각에 포함되나, 다른 일부(ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅊ)는 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 건물로 인해 최저매각가격에 영향이 있으며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.
- 건물 목록 7번은 화재 흔적이 있는 그대로 방치된 상태입니다.
- 건물 목록 12번 중 일부는 철파이프 골조만 남아있는 상태이며, 일부(622.5㎡)는 소재 불명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다.
- 토지 목록 14번은 공부상 지목이 '묘지'이나 현황은 '휴경지'입니다.
- 토지 목록 17번 일부가 도로구역 및 접도구역에 저촉됨을 감안하여 평가되었습니다.
- 토지 목록 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 13, 15, 16번은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. (통영시 산양읍장의 사실조회 회신서(2024.09.05.) 참조)
- 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.
1.2. 감정평가서 요약
1.2. 1.토지 감정 요항표
위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 산양읍 연화리 소재 "연명마을" 남측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 해안 농경지대로 주위 환경은 보통입니다.
교통상황: 본건 인근 및 본건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
형태 및 이용상태:
- 기호 1, 2: 삼각형 및 부정형의 완경사지로 현황 "답 기타(축양장)"입니다.
- 기호 3, 9, 10: 사다리형의 완경사지로 현황 "묵답"입니다.
- 기호 4, 8, 13: 부정형의 완경사지로 현황 "묵답"입니다.
- 기호 5: 부정형의 완경사지로 현황 "묵전"입니다.
- 기호 6: 사다리형의 완경사지로 현황 "주거 기타(관리사)"입니다.
- 기호 11: 부정형의 완경사지로 현황 "주거 기타(양어장)"입니다.
- 기호 14: 부정형의 완경사지로 현황 "휴경지"입니다.
- 기호 15, 16: 부정형의 완경사지로 현황 "묵전"입니다.
- 기호 17: 부정형의 완경사지로 현황 "자연림"입니다.
인접 도로상태:
- 기호 5, 17번 토지 상의 도로로 접근 가능하거나(기호 1,2,6,8,10,11,13,15), 맹지(기호 3,4,5,9,14,16)입니다.
- 기호 17번 토지는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태:
- 기호 1-4, 6-12: 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m 이내).
- 기호 5, 14, 15, 16: 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m 이내), 영농여건불리농지.
- 기호 17: 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m 이내), 도로구역, 접도구역, 준보전산지, 영농여건불리농지.
공부와의 차이: 기호 14번 토지는 공부상 지목이 '묘지'이나 현황은 '휴경지'입니다.
기타 참고사항: 토지 및 인접 토지와의 경계가 불분명하며, 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.
1.2. 2.건물 감정 요항표
건물의 구조:
- 기호 7번 건물: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 화재 흔적이 있는 그대로 방치된 상태입니다.
- 기호 12번 건물: 경량철골조 위 천막 씌우기 지붕 단층으로, 일부는 철파이프 골조만 남아있으며, 일부(622.5㎡)는 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다.
이용상태:
- 기호 7번 건물: "관리사"로 이용 중입니다.
- 기호 12번 건물: 일부는 철파이프 골조만 있는 상태이며, 일부는 소재 불명으로 평가 제외되었습니다.
설비내역: 기호 7번 건물은 화재 흔적이 있는 그대로 방치된 상태이며, 기호 12번 건물은 일부 철파이프 골조만 남아있습니다.
부합물 및 종물: 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.
공부와의 차이: 기호 12번 건물은 일부 철파이프 골조만 있는 상태이며, 일부(622.5㎡)는 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다.
기타 참고사항: 기호 7번 건물은 화재 흔적이 있는 그대로 방치된 상태이며, 기호 12번 건물은 일부 철파이프 골조만 남아있고 일부는 소재 불명입니다.
1.3. 입지조건
본 물건은 경상남도 통영시 산양읍 연화리에 위치하며, "연명마을" 남측 인근의 해안가 주변 농경지대에 속해 있습니다. 산양읍은 통영시의 남쪽에 위치하며, 아름다운 해안선과 섬들이 특징적인 지역입니다. 주요 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 다소 있을 수 있으며, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로 판단됩니다. 주변 환경은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농업 및 어업 활동이 이루어지는 지역으로, 조용하고 한적한 분위기를 느낄 수 있습니다. 교통은 소형 차량의 접근은 가능하나, 간선도로와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.
1.4. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
주의사항에 명시된 바와 같이, 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 토지 상에 건물이 존재하나, 건물 소유자가 토지에 대한 소유권 없이 법적으로 건물 소유를 위해 토지를 사용할 수 있는 권리가 성립될 수 있다는 의미입니다. 따라서 낙찰 후 건물과 토지의 관계 및 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
또한, 다수의 필지가 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 확인하고 준비해야 합니다.
중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 상황을 예의주시할 필요가 있습니다.
1.5. 상권분석
본 물건은 산양읍 연화리라는 지역적 특성상, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 임야, 자연녹지 위주로 구성되어 있으며, 지역 주민들을 위한 소규모 편의 시설이나 농협, 마을회관 등이 있을 수 있습니다. 주요 상업 및 편의 시설 이용을 위해서는 통영 시내 중심가나 인근의 생활권으로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 일반적인 상업적 가치보다는 토지의 이용 목적(동물 및 식물 관련 시설, 축양장, 양어장 등)과 연계된 지역적 특성이 상권 분석에 더 중요할 것으로 보입니다.
1.6. 생활정보
본 물건이 위치한 산양읍 연화리는 전원생활 또는 농어촌 생활을 영위하기에 적합한 환경을 제공합니다. 아름다운 해안 경관을 즐길 수 있으며, 지역 주민들과의 유대감을 형성할 수 있습니다. 다만, 대형 마트, 병원, 영화관 등 현대적인 편의 시설은 통영 시내까지 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 불편할 수 있으므로 자가용 보유가 필수적일 수 있습니다. 인근 농지 및 자연림은 쾌적한 환경을 제공하지만, 농업 및 관련 시설 운영을 위한 기반 시설(전기, 용수 등) 확보 여부를 확인해야 합니다.
1.7. 잠재적 리스크
1. 법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물 및 토지 상의 건물 존재로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자의 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.
2. 농지취득자격증명 미비: 농지법에 따른 취득 자격이 없거나 증명을 제출하지 못할 경우, 매수 무효 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생합니다.
3. 현황과 공부상 지목 차이: 기호 14번 토지의 경우, 공부상 '묘지'이나 현황은 '휴경지'로, 추후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.
4. 건물 상태 불량: 기호 7번 건물은 화재 흔적이 있는 그대로 방치된 상태이며, 기호 12번 건물은 일부만 남아있거나 소재 불명인 부분이 있어, 건물 철거 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.
5. 지적 경계 불분명: 정확한 경계 확정을 위한 별도 측량 비용이 발생할 수 있습니다.
6. 개발 제한: 일부 토지가 도로구역, 접도구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 저촉되어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.
7. 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설(축사, 쓰레기 처리장 등)이 직접적으로 확인되지 않았으나, 전원 및 농경지 특성상 향후 주변 개발 계획에 따라 발생 가능성은 배제할 수 없습니다. (통영시 산양읍 연화리 주변 시설 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설 정보는 파악되지 않았습니다.)
1.8. 종합 의견
본 물건은 경상남도 통영시 산양읍 연화리에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 다수의 건물(일부 상태 불량)을 일괄 매각하는 건입니다. 아름다운 자연환경과 해안 접근성을 갖춘 지역이지만, 상권 및 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어집니다. 권리 분석상 법정지상권 성립 여지 및 농지취득자격증명 발급 요건을 반드시 확인해야 하는 점이 중요합니다. 건물 상태 및 제시외 건물에 대한 명확한 파악, 그리고 지적 경계 확정을 위한 측량 필요성 등 추가적인 조사와 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 전원생활, 농업, 축산업, 양식업 등 관련 시설 운영을 목적으로 하거나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.9. 투자 포인트
1. 넓은 토지 면적: 12,670㎡ (약 3,832평)의 광대한 토지 면적은 축산업, 농업, 양식업 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.
2. 해안 인접 입지: 통영시 산양읍의 해안가 인근이라는 입지적 특성은 향후 관광 관련 시설이나 휴양 시설 등으로의 잠재적 가치를 가집니다.
3. 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 개별 경매 시보다 절차가 간소화될 수 있습니다. (단, 건물 상태 확인 필수)
4. 저평가 가능성: 제시외 건물, 법정지상권 성립 여지, 농지라는 점 등으로 인해 일반 부동산에 비해 저평가될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
5. 농림업 특화 지역: 산양읍은 농림업 활동이 활발한 지역으로, 관련 사업 추진 시 지역 인프라 및 지원을 활용할 수 있습니다.
법원 정보
통영지원 경매4계