나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52457 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '성호2차아파트' 내에 위치하고, 주위는 대단위 아파트 근린주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재한 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제12층 제1206호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로에 접하며, 단지내 포장도로를 이용하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 12층 1206호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경52457 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정가는 69,000,000원입니다.

토지면적은 19.50㎡ (약 5.89평)이며, 건물면적은 59.79㎡ (약 18.09평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 전OOOOOOOOO이며, 특이사항 및 특수물건정보로 공동담보가 있습니다.

본 물건은 2006년 10월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조의 24층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다.

아파트명은 성호2차아파트이며, 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 단지 내에 소재하며, 주변으로는 대규모 아파트 단지와 근린주택, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 전형적인 아파트 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편입니다.

단지 북동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 포장도로를 통해 원활한 진출입이 가능합니다.

토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2021년 1월 11일 접수된 전주덕진신용협동조합의 근저당권(74,400,000원)으로, 이는 말소될 예정입니다.

이후 소유권 이전 등기들이 존재하나, 최종적으로 2025년 12월 17일에 전주덕진신용협동조합의 임의경매개시결정(53,605,328원)이 등기되었으며, 이 권리가 본 경매의 근거가 됩니다.

등기부상 채권 총액은 74,400,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김명국

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024년 10월 17일

* 배당신고일자: 2026년 1월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 정호준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정 은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 광양시 중동 일대는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

또한, 주변에 학교들이 위치하고 있어 교육 환경 또한 우수한 편입니다.

인근 부동산 정보에 따르면, 2026년 6월 10일 성호2차아파트 205동 4층(59.79㎡)이 65,000,000원에 직거래되었으며, 2026년 7월 1일 성호2차아파트(206~215동) 12층(59.79㎡)이 63,000,000원에 중개거래되었습니다. 본건과 면적 및 층수가 유사한 거래 사례들이 존재합니다.

지도 서비스 및 주변 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 성호2차아파트 단지 내 206동 12층에 위치하여 탁 트인 조망을 기대할 수 있습니다.

아파트 단지는 총 1773세대로 구성되어 있으며, 2003년 11월 7일 사용승인되었습니다.

건물의 최고층은 24층이며, 본건은 12층으로 중상층부에 해당합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 지하주차장(23대)과 지상주차장(3대)을 포함하여 총 265대가 가능하며, 전기차 충전시설도 구비되어 있습니다.

최근 아파트 매매 정보에 따르면, 59.79㎡ 면적의 아파트가 6300만원에서 6500만원 사이에서 거래되었습니다.

최근 전월세 정보에 따르면, 59.79㎡ 면적의 경우 2024년 9월 9일 23층 아파트가 보증금 5,000만원, 월세 53만원에 계약되었으며, 2024년 9월 6일 5층 아파트가 보증금 4,000만원, 월세 30만원에 계약되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임대차 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 특별한 위험은 없어 보입니다.

다만, 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주자가 있을 경우 명도 절차 진행 시 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인이므로 명도 절차 진행 시 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 단지 내 12층 아파트로, 주변 시세 및 아파트의 일반적인 가치를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점이며, 주거 환경 및 교통 여건 또한 무난한 편입니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 없음 (말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정, 대항력 있는 임차인 없음).

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 대규모 아파트 단지 내 위치.

* 실거주 및 임대 목적 모두 고려 가능한 상품성.

* 광양시의 지역 개발 및 주거 선호도에 따른 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 69,000,000원입니다.

최근 유사 면적 및 층수의 거래 사례를 보면, 59.79㎡ 면적의 12층 아파트가 2026년 7월 1일에 63,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 시장 시세를 고려할 때, 감정가인 69,000,000원이 적정 수준이거나 약간 높을 수 있습니다.

낙찰 가능성을 높이면서도 시세차익을 확보하기 위한 전략적 입찰가 산정이 중요합니다.

인수 보증금이 없는 점과 권리상의 부담이 없다는 점을 감안하여, 최근 실거래가 수준을 상회하는 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 67,000,000원에서 69,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경쟁 상황, 경매 개시 가격 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.