나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2044 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1187 제주푸르지오더퍼스트 제104동 제2층 제201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 '덕수1교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로에 접하여 제반교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 중 104동 2층 201호로서, (사용승인일자: 2024.02.05) 외벽: 석재타일 마감, 스타코마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 14m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2025-07-25), 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2025-07-25)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경2044 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1187 제주푸르지오더퍼스트 제104동 제2층 제201호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 724,000,000원

* 토지 면적: 184.64㎡ (약 55.86평)

* 건물 면적: 102.37㎡ (약 30.97평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행)

* 건물 사용승인일: 2024년 02월 05일

1.1. 입지조건

* 본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1187번지에 위치한 제주푸르지오더퍼스트 아파트 단지 내에 소재합니다.

* 주변 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 약 14m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 출입 및 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 연립주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 지역 지구는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2024년 08월 27일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권최고액 401,500,000원)입니다.

* 등기부상 을구의 주식회사 아이엠캐피탈 근저당권, 갑구의 주식회사 제주로지스틱스 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 제주세무서장 압류, 하나은행의 임의경매개시결정 등 본 경매개시 결정 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권 관련 사항으로는 2024년 08월 27일자 신탁재산 처분에 따른 소유권 이전 등기가 있으며, 이는 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (신탁등기 말소 정보 참조)

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 주: 임차인 관련하여 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 권리관계 변동 가능성이 있으므로 주의 깊게 조사해야 합니다. 그러나 본건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부 요약에는 관련 내용이 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 제주푸르지오더퍼스트 단지는 2024년 02월 05일에 사용승인된 신축 연립주택 단지입니다.

* 서귀포시 대정읍 구억리는 제주도의 서남쪽에 위치하며, 최근 개발이 진행되면서 공동주택 단지가 조성되고 있는 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주요 시설 접근성: '덕수1교차로' 인근에 위치하며, 간선도로에 접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. (주거 및 농경지 혼재)

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 방, 거실, 욕실 등 기본적인 내부 설비와 승강기, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 2024년 준공된 신축 건물로, 깨끗하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 단지 내에는 충분한 주차 공간(총 252대, 세대당 약 1.57대)이 확보되어 있습니다.

* 제주도의 자연환경과 함께, 대정읍의 생활 편의 시설 및 서귀포시의 주요 인프라를 이용할 수 있는 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 다양한 제한사항(가축사육제한, 공장설립제한, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전, 건축계획심의대상구역 등)은 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제약이 될 수 있습니다.

* 감정평가서상 주위 환경 설명에서 '서귀포시 안덕면 덕수리'가 언급되었으나, 실제 소재지는 '서귀포시 대정읍 구억리'로, 상세 위치 확인 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다. (다만, 동일 단지 내에서 발생한 정보로 추정됩니다.)

* '유동화물건'이라는 특수물건 정보는 채권이 유동화되었음을 의미하며, 이는 경매 절차 자체에 큰 영향을 미치지는 않으나, 물건의 이력을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 임대관계 미상으로 명시되어 있으나, '인수 보증금 0원'이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2024년 준공된 신축 연립주택으로, 건물 상태가 양호하며 미래 가치 상승이 기대되는 투자처입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 적습니다.

* 제주 부동산 시장의 특성을 고려할 때, 신축 연립주택에 대한 수요는 꾸준할 것으로 전망됩니다.

* 다만, 토지이용계획상의 제약 사항들을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2024년)의 신축 주택으로 상품성이 우수합니다.

* 복잡한 권리 관계 없이 말소될 권리가 많아 안전한 취득이 가능합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 제주 서귀포시 지역의 부동산 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 기회입니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 계획적인 개발이 이루어지고 있는 지역의 이점을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 724,000,000원입니다.

* 동일 단지 내 최근 매매 사례(2026년 5월, 84.96㎡, 3층)가 599,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 102.37㎡로 면적이 더 넓습니다.

* 면적 비율을 고려할 때, 84.96㎡ 대비 102.37㎡의 비율(약 1.205배)로 환산하면 약 721,800,000원 (599,000,000원 * 1.205) 수준의 시가로 추정됩니다.

* 이는 감정가 724,000,000원과 유사한 수준입니다.

* 신축 건물이라는 점과 제주 지역 부동산 시장 상황을 고려할 때, 시세와 감정가를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 720,000,000원

* 본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 낙찰가율 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.