나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2035 [1] 제주특별자치도 제주시 용담일동 219-8 다올해피죤 제10층 제1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 용담일동 소재 제주중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하1층 지상 11층 건물 내 제10층 제1101호로서, 외벽 : 드라이비트, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 완만한 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 제주지방법원 2025타경2035 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 용담일동 219-8 다올해피죤 제10층 제1101호

용도: 아파트

감정가: 291,000,000원

토지면적: 24.68㎡ (약 7.47평)

토지지분: 24.6828㎡ (약 7.47평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평) (전용면적)

건물지분: 84.935㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상11층 건물 내 제10층 제1101호

주요 용도: 공동주택 (아파트), 제1,2종 근린생활시설

1.1. 입지조건

해당 물건은 제주특별자치도 제주시 용담일동에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 제주중학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 물건 남서측으로는 노폭 약 20미터, 북측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지형상 및 이용: 인접지 및 도로와 대체로 등고 완만한 부정형 토지로, 현재 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 농협은행)

* 말소기준권리: 2016년 10월 7일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(권리금액: 151,000,000원)입니다.

* 권리분석 결과: 말소기준권리인 근저당권보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리(소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 186,099,524원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

물건이 속한 지역의 상권은 다음과 같습니다.

* 지역 특성: 주거지 및 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 용도: 공동주택과 제1,2종 근린생활시설이 함께 있는 복합 건물로, 다양한 용도의 이용이 가능합니다.

* 인근 시설: 제주중학교가 인근에 위치해 있으며, 주변에 다양한 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

해당 물건 주변의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 교통: 제주국제공항과의 접근성이 우수하며, 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 마트, 병원, 식당 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 제주중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 건물 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내소화전 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 접합 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

* 특히, 제주국제공항 인근에 위치하여 '장애물제한표면구역'에 해당될 수 있으며, 이는 항공기 운항 안전을 위한 건축물 높이 제한 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

* '건축계획심의대상구역(저촉)'은 건축물 신축, 증축, 개축 시 별도의 심의 절차가 필요함을 의미할 수 있습니다.

* 기타 참고사항: 임대관례 및 기타 상세사항은 미상으로, 실제 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 용담일동에 소재한 다올해피죤 아파트입니다. 제주국제공항 인근에 위치하며, 교통 접근성이 우수하고 주변에 교육시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담이 없습니다. 임차인 보증금도 인수되지 않습니다.

다만, 제주국제공항 인근으로 인한 장애물제한표면구역, 고도지구, 건축계획심의대상구역 등의 건축 및 개발 관련 제한 사항이 존재하므로, 이 부분에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. 종합적으로 보았을 때, 권리상의 안전성과 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 제주국제공항 및 시내 접근성 우수: 제주 내 이동이 편리한 위치적 장점.

* 권리관계 명확 및 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수분이 없어 안전한 취득 가능.

* 생활 편의 시설 인접: 학교, 마트 등 기본적인 생활 인프라 이용 용이.

* 아파트 및 근린생활시설 복합 건물: 다양한 활용 가능성 내포.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 291,000,000원.

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 등기부상 권리관계도 모두 소멸될 것으로 예상되므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

다만, 제주 지역 부동산 시장 동향, 물건의 실제 상태(내부 관리 상태, 공실 가능성 등), 경쟁 입찰자 수, 그리고 토지이용계획상의 제한사항으로 인한 잠재적 가치 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.