나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50730 [1] 전라남도 완도군 노화읍 고막리 243-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 노화읍 고막리 소재 '미라마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 등인 해안취락지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나, 도서지방인바 교통상황 불편함.

형태 및 이용상태

사다리, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 소폭의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 '건물감정평가 요항표' 참조 바람. 2) 기타 토지 기호(1)의 남서측 일부는 인접지(243-1번지) 소재 건물의 출입구로 이용중인바 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽:치징벽돌마감, 내벽:벽지마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 태양광설비(옥상) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

공부상 고막리 243-2외 5필지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 합병(토지 대장상 2017.03.24 243-7.243-12,243-13과 합병)으로 인하여 243-2에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 건물(2-가) 옥상에 '태양광설비'가 소재함.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 물건(1-1) 매각 포함
2.목록 1. 토지 남서측 일부가 인접지(243-1)소재 건물의 출입구로 이용중임
3.목록 2. 건물은 공부상 243-2외 5필지 지상에 소재하나 현황 243-2 지상에 소재함
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50730 (1)

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 고막리 243-2

용도: 단독주택

감정가: 155,735,000원

토지면적: 325.00㎡ (약 98.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 137.25㎡ (약 41.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증) (주요 채권자 중 하나로 추정)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 노화읍 고막리 소재 '미라마을' 내에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 등이 혼재하는 해안 취락지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 도서 지방의 특성상 교통 상황이 다소 불편할 수 있습니다.

남측으로 소폭의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

'미라항 어촌뉴딜 300 사업'이 준공되어 지역 개발 및 생활 환경 개선이 이루어졌습니다.

1.2. 권리분석

등기부 상 여러 소유권 이전 및 근저당, 가압류 등의 권리 내역이 확인되나, 본 경매 사건의 말소기준권리(2017-04-12, 노화농업협동조합 근저당) 이하 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

총 등기부채권 합계는 약 725,986,307원으로 높으나, 이는 매각으로 소멸될 권리들입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 노화읍 고막리는 어촌 및 농촌 지역의 특성을 가지며, '미라마을'이라는 지명으로 불립니다.

완도군의 섬 지역 경제는 주로 어업과 농업에 기반하고 있으며, 최근 어촌 뉴딜 사업 등을 통해 지역 활성화를 꾀하고 있습니다.

직접적인 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건까지 차량 접근은 가능하나, 도서 지방의 특성상 대중교통 이용 및 외부 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

완도군청 자료에 따르면 노화읍에는 보건지소, 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있습니다.

주변에 학교(노화북초 등) 및 병원, 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 본건 인근에 위치한다는 정보는 없으나, 노화읍 포전리 인근에 하수처리장 건설 관련 주민 갈등 사례가 있었습니다. 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 물건(1-1)이 매각에 포함됩니다. 이는 감정평가서에 명시되지 않은 별도의 부속물이 있을 수 있음을 시사합니다.

토지 남서측 일부가 인접지(243-1번지) 소재 건물의 출입구로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 경계 침범 또는 통행로 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

건물은 공부상 여러 필지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 합병으로 인해 243-2번지 지상에 소재합니다. 이 부분은 등기부와 현황 간의 차이를 보이며, 토지 대장의 합병 경위를 확인해야 합니다.

인접 토지와 경계 등이 불명확하여, 정확한 경계 확인을 위한 별도의 경계 측량이 필요합니다.

도서 지역 특성상 육지 대비 생활 편의 시설 접근성이 낮거나 교통 이용이 불편할 수 있습니다.

채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 완도군 노화읍에 소재한 단독주택으로, 해안 취락지대에 위치하고 있습니다. 감정가는 1억 5천만 원대이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 토지 이용 관련 주의사항(출입구 이용, 경계 불명확) 및 도서 지역의 교통 불편성, 높은 채권 총액 등의 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다. '미라항 어촌뉴딜 300 사업' 준공 등 지역 개발 호재는 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

어촌 뉴딜 사업 등으로 인해 지역 개발 및 정주 여건 개선이 이루어지고 있는 지역입니다.

섬이라는 특수성으로 인해 조용하고 한적한 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

제시외 물건 포함 등 현황 조사 시 추가적인 가치 창출 또는 리스크 요인 확인이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 155,735,000원입니다.

인수할 보증금 및 임차인이 없어 명확한 권리 부담은 없습니다.

다만, 토지 이용 관련 주의사항, 경계 불명확, 도서 지역의 접근성 등을 고려해야 합니다.

주변 유사 물건의 시세가 5천만 원에서 2억 6천만 원까지 다양하게 형성되어 있는 점과 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 140,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.