나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51761 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120 뉴캐슬하이클래스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 지하1층/지상15층으로서, (사용승인일: 2017.08.31) 외 벽: 몰탈위페인트 및 돌붙임 마감 등 내 벽: 몰탈위페인트벽지 및 타일 마감 등 창 호: 이중창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔(주거용)으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로, 서측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

신청채권자는 전세권자임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51761 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박

감정가: 223,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120, 뉴캐슬하이클래스 8층802호

용도: 오피스텔(주거용)

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

건물면적: 82.58㎡ (약 25.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층

사용승인일: 2017년 08월 31일

외벽: 몰탈위페인트 및 돌붙임 마감 등

내벽: 몰탈위페인트벽지 및 타일 마감 등

창호: 이중창호 마감 등

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 구비

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)

도로접합: 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

기타: 가축사육제한구역, 택지개발지구(2020-08-19)

1.5. 특이사항

선순위전세권, 신청채권자는 전세권자임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접도로 상태

본건 필지 동측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2017.11.14. 전세권설정 (박태홍, 200,000,000원))

- 소유권보존 (주식회사세종건설산업, 2017.09.07)

- 소유권이전 (주식회사에스엠전력, 2017.11.14, 매매)

- 전세권설정 (박태홍, 200,000,000원, 2017.11.14) - 말소기준권리, 등기부상 말소 예정

- 가압류 (신용보증기금, 185,732,967원, 2020.10.12) - 말소 예정

- 압류 (무안군, 2025.10.27) - 말소 예정

- 임의경매 (박태홍, 200,000,000원, 2025.12.16) - 말소 예정 (신청채권자)

- 압류 (국민건강보험공단, 2026.01.29) - 말소 예정

등기부채권 총액: 385,732,967원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자: 2017-11-14

배당신고일자: 2025-12-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-02-12

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 본건은 '말소기준권리'인 전세권이 등기부상 말소 예정으로 되어 있어, 경매 절차 완료 시 선순위 전세권을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 전라남도청 인근 지역은 행정기관, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 형성된 상업 및 업무 중심지입니다.

4.2. 토지 이용 현황

세장형 토지로서 주상용 건물 부지로 이용 중이며, 도시지역 내 중심상업지역에 속하여 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

전라남도청 등 공공기관 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태 및 편의시설

2017년 준공된 오피스텔로 비교적 신축에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

신청채권자가 전세권자인 점, 선순위 전세권이 말소기준권리이면서도 말소 예정으로 기재된 점 등은 낙찰 후 권리관계 정리에 있어 주의가 필요할 수 있습니다. 다만, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 시장 변동성

최근 매매 사례 중 가격 편차가 다소 발생하고 있어, 실제 거래 시점의 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 비교적 신축에 해당합니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없고 선순위 전세권도 말소될 예정이어서 낙찰자가 부담해야 할 권리상의 리스크는 적다고 판단됩니다. 다만, 신청채권자가 전세권자인 점 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 수익을 창출할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근 중심상업지역 위치

* 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔

* 대항력 있는 임차인 및 인수할 보증금 없음

* 선순위 전세권 등 주요 권리 말소 예정으로 권리상 부담 적음

* 오피스텔, 근린생활시설 등 상업 기능 발달 지역

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 건물의 현 시세를 고려할 때 225,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 223,000,000원과 최고 실거래가 226,000,000원을 상회하는 수준이며, 인수할 권리가 없다는 점을 반영한 금액입니다. 단, 이는 일반적인 시세 및 권리 분석에 기반한 예상이며, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.