나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34648 [1] 광주광역시 북구 우산동 631-1 102동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 "무등초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 1,2층 규모의 단독주택과 학교시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 주거환경 등 제반 입지조건 무난시됨.

교통상황

간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황 무난시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 15층건 내 6층 605호(사용승인일:1991.06.28)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시2중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

4면이 도로에 접하여 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위게획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34648 (1)

소재지: 광주광역시 북구 우산동 631-1 102동 6층605호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

토지면적: 48.56㎡ (약 14.72평)

토지지분: 48.564㎡ (약 14.72평)

건물면적: 115.15㎡ (약 34.83평) (전용면적 기준)

건물지분: 115.15㎡ (약 34.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 광주광역시 북구 우산동 소재 "무등초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 1,2층 규모의 단독주택과 학교시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 주거환경 등 제반 입지조건 무난시됨.

교통상황:

간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황 무난시됨. 대중교통 이용 편리함.

건물의 구조:

철근콩크리트조 슬래브지붕 15층건 내 6층 605호(사용승인일:1991.06.28)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시2중창호임.

이용상태:

아파트로 이용중임.

설비내역:

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태:

사다리형의 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등:

4면이 도로에 접하여 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

을16 근저당권 (광주농업협동조합, 2025.03.31 접수, 금132,000,000원)

소멸예정 권리:

등기부상 을구 권리(근저당 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 갑구 권리(소유권 이전 등) 또한 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 상세한 점유 관계 및 내부 상태는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 건은 광주광역시 북구 우산동의 "무등초등학교" 서측 인근에 위치하여, 대규모 아파트단지와 학교시설, 각종 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거지대에 해당합니다.

인근 말바우 시장과의 접근성이 높아 생활 편의성이 우수합니다.

전반적으로 주거환경 및 입지조건이 양호한 지역입니다.

1.5. 생활정보

교육시설:

무등초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 좋습니다.

교통:

간선도로변에 위치하고 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 호남고속도로 접근도 용이합니다.

편의시설:

주변 근린생활시설 및 말바우 시장 접근이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

단지 시설:

단지 내 놀이터, 커뮤니티 시설, 운동 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후화:

1991년에 준공된 건물로, 약 35년이 경과하여 시설 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

현황 파악 불가:

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태, 점유 관계 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 입주 전 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생이나 내부 수리 관련 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

높은 PIR 지수:

해당 지역의 PIR 지수가 높아, 중위 소득 가구가 주택을 구매하는 데 상당한 부담을 느낄 수 있습니다. 이는 잠재적인 매수 심리 위축 요인이 될 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구의 안정된 주거지역 내에 위치한 아파트로, 초등학교 등 교육시설과 시장 등 생활 편의시설이 근접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 1991년 준공된 건물로 노후화로 인한 내부 수리 및 리모델링이 필요할 수 있으며, 현장 확인이 어려운 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

권리 분석상 특별한 인수 부담은 없으며, 임차인 보증금 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 대규모 아파트 단지, 학교, 상업시설이 균형을 이루는 주거 지역에 속합니다.

우수한 생활 편의성: 인근 무등초등학교와 말바우 시장 접근성이 매우 좋습니다.

넓은 전용면적: 해당 아파트 단지는 전용 85㎡ 이상의 대형 평형 위주로 구성되어 있어, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

단지 보안: 단지 내 보안 시스템이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현 상태(노후화, 내부 미확인 상태 등) 및 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 입찰가 산정 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.