나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5370 [1] 전라남도 강진군 군동면 호계리 932-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 군동면 호계리 소재 '우시장' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 전, 답 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-16), 자연취락지구(영포마을), 가축사육제한구역( 절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 벽돌붙임 등. - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠는 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉡은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호2-(가)는 단독주택으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉠은 창고로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉡은 차양으로 이용 중입니다.

설비내역

기호2-(가)는 기본적인 위생 및 급,배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

전라남도 강진군 군동면 호계리 932-1

1.2. 물건개요

사건번호: 장흥지원 2025타경5370 (1)

용도: 단독주택

감정가: 150,293,640원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지면적: 350.00㎡ (약 106평)

건물면적: 99.12㎡ (약 30평)

제시외건물면적: 33.90㎡ (약 10.3평)

1.3. 감정평가요약

토지: 본건은 전라남도 강진군 군동면 호계리 소재 '우시장' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 전, 답 등이 소재하는 농촌지대로서 제반 입지조건은 보통입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획으로는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

건물: 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택(99.12㎡)으로 이용 중입니다. 제시외 건물(창고, 차양)도 포함되어 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 '우시장' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통및접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용현황

등고 평탄한 부정형 토지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다. 토지 남측으로 약 6m 폭의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 11월 11일 접수된 강진농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

채권총액: 등기부채권 총액은 134,618,906원입니다.

3.2. 임차인분석

*정연진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1989년 08월 16일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 임차인관련주의사항

정연진 임차인은 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 점유 및 사용에 관한 잠재적 이슈를 시사하므로, 현장 조사를 통한 정확한 임차인 현황 파악 및 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

본 건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 상업적 상권 형성은 미미합니다. 인근 '우시장'이 지역의 주요 시설로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

지역 내 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 주변교통

차량으로의 접근은 양호하며, 도로 상태 또한 양호합니다.

5.3. 주변환경

조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인 (정연진) 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률 자문이 요구됩니다.

* 가축사육제한구역 및 인근 우시장: 지역 특성상 축산업 관련 시설 및 제약이 있을 수 있으며, 이로 인한 냄새, 소음 등의 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

* 중복사건: 다수의 경매 사건이 진행 중이거나 관련되어 있어, 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축에 가까운 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 넓은 토지 면적과 함께 제시외 건물(창고, 차양)도 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 농촌 지역의 조용하고 안정적인 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 보증금/차임 0원이라는 특이사항은 반드시 명확히 규명하고 법적 검토를 거쳐야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

8. 투자포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적: 350㎡ (약 106평)의 토지로 활용성이 높습니다.

* 단독주택: 아파트나 연립주택 대비 높은 독립성과 사생활 보호가 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 별도의 명도 및 등기 절차가 간소화됩니다.

* 제시외 건물 포함: 창고 및 차양 등 추가 공간을 활용할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 150,293,640원

주변시세분석:

최근 주변 연립 주택의 매매 사례를 보면, 2025년 5월 전용면적 약 85㎡ (약 25.7평)의 연립 주택이 15,300만원 ~ 15,450만원에 거래되었습니다. 본 물건은 단독주택으로, 연립 주택과는 건물 구조 및 토지 소유 여부 등에서 차이가 있으나, 주변 지역의 주거용 부동산 시세를 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 본 건물의 신축 연한(2021년)과 토지 면적을 고려할 때, 감정가 수준에서 거래될 가능성이 있습니다.

잠재적리스크고려:

'대항력 있는 임차인'이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 이 부분이 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있음을 감안해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역 등의 지역 특성도 고려해야 합니다.

예상입찰가제안:

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 감정가(약 1.5억원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. '대항력 있는 임차인' 리스크를 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 127,000,000원 ~ 142,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 보시는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.