나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7760 [1] 전라남도 나주시 산포면 내기리 774 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리에 위치한 '내기사거리' 북측 인근에 소재하며, 본건 주변은 국도주변농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 주거용 건부지임.

인접 도로상태

세각(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,비행안전제2구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 경매 진행시 유치권 여부를 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로서, 외벽:벽돌치장쌓기 등, 내벽 및 바닥:바닥 및 벽체 일부가 해체된 상태로 장기간 방치된 상태임.

이용상태

공실상태임.

설비내역

-

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도,사진용지와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

공부상 면적과 현장조사 당시 개략적인 실측면적가 상이하여, 실측사정에 의하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 경매 진행시 유치권 여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록 2.의 공부상 면적은 '78.84㎡'이나, 실측면적은 '약64㎡'로서, 실측면적에 따라 감정평가하였고, 현재 '공실'임
- 감정평가서에 의하면, 목록 2.의 내부 바닥에 '유치권'이라고 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7760 (1)

소재지: 전라남도 나주시 산포면 내기리 774

용도: 단독주택

감정가: 135,937,200 원

토지면적: 469.00㎡ (약 141.9 평)

건물면적: 78.84㎡ (약 23.9 평) - 실측 면적은 약 64㎡ (약 19.3 평)으로 감정평가됨

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 산포면 내기리 '내기사거리' 북측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 국도변 농촌지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 국도를 통해 접근이 용이합니다.

* 토지: 사다리 형태의 평지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 세각(가) 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 26일자 대촌농업협동조합 근저당 (24,000,000원)입니다.

* 소멸주의: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 강제경매: 채권자 백OO에 의한 강제경매로 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* 김점호 (전입: 2020-03-06)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인이므로 명도 시 실제 관계 확인이 필요합니다.

* 유치권: 감정평가서상 건물 내부 바닥에 유치권이 기재되어 있으며, 제시외 건물도 소재합니다. 유치권 신고 여부, 성립 가능성, 인수 여부를 반드시 철저히 조사해야 합니다. (매각물건명세서 비고란에도 유치권 관련 내용이 명시되어 있습니다.)

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 매수인이 없어 다시 진행되는 건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 국도변 농촌지대에 위치하며, 주변 상업 시설보다는 농촌 주거 환경이 주를 이룹니다.

* 가장 가까운 상업 및 편의 시설은 '내기사거리' 인근에 있을 것으로 추정되나, 도보로 이용 가능한 대형 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 지역은 주로 농업 관련 활동이 이루어지며, 주택 밀집 지역이 아니므로 일반적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

* 주변에 생활 폐기물 시설이 언급된 지역(나주시 산포면)이 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장을 통한 시내버스 노선 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 국도를 통해 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 내기사거리 인근의 기초적인 편의시설 이용이 가능합니다. 농협하나로마트가 산포면에 소재하고 있습니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 건물 내부에 유치권이 기재되어 있으며, 이는 명도 및 소유권 취득에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 유치권의 유효성 및 인수 여부를 철저히 조사해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있지만, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 명도 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물 일부(바닥, 벽체)가 해체되고 장기간 방치되어 노후화가 심각한 상태입니다. 수리 및 복구에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 실측 면적 차이: 공부상 면적(78.84㎡)과 실측 면적(약 64㎡) 간 차이가 있어, 정확한 건축물대장과의 일치 여부 확인이 필요합니다.

* 재매각: 이전 입찰에서 유찰된 이력이 있어, 권리관계나 물건 상태에 대한 시장의 우려가 반영되었을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 나주시 산포면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 국도변에 있어 접근성은 양호한 편입니다.

* 그러나 심각한 건물 노후화, 유치권 및 대항력 있는 임차인 존재, 실측 면적과의 차이 등 명도 및 명도 후 활용에 있어 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

* 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

* 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태 및 인수 부담을 파악한 후 입찰가 산정을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 469.00㎡ (약 141.9 평)의 토지는 향후 활용 가능성을 제시합니다.

* 저평가 가능성: 복합적인 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 본 물건이 위치한 지역은 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 135,937,200원

* 토지 면적: 469.00㎡ (약 141.9 평)

* 건물 면적: 78.84㎡ (실측 약 64㎡)

* 주변 단독주택 매매 사례를 종합하면, 나주시 산포면 일대 토지 시세는 평당 약 100만원 내외로 추정되나, 물건의 구체적인 입지 및 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본 건은 심각한 건물 노후화, 유치권 및 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등의 복합적인 위험 요소를 가지고 있으며, 재매각 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

* 유치권은 인수 부담이 될 수 있으며, 수리 및 복구 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 이러한 위험 요소를 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

* 잠재적 리스크와 명도 비용, 예상 수리비를 고려하여, 보수적으로 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 81,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.