나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34625 [1] 광주광역시 동구 계림동 100-11 금호계림주상복합 상가동 2층216호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 "계림초등학교" 북서측 인근에 위치하는 금호계림 주상복합 제상가동 제2층 제216호로서, 본건 인근은 아파트단지 및 점포, 음식점 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 대중교통수단을 이용할 수 있는 시내 버스승강장이 인근에 위치함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지하3층/지상2층 중 제2층 제216호로서 (사용승인일 : 1998.06.12), 외벽 : 미장석 및 몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 타일 및 몰탈위페인팅 등 마감. 바닥 : 데코타일 등 마감.

이용상태

판매시설 등으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

본건 소재 건물 내에 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 스프링쿨러설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서 아파트 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복8차선, 남서측으로 왕복5차선, 남측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스 팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역,제3종일반주거지역,준주거지역,방화지구,시가지경관지구(20 19-12-27),시가지경관지구(2025-06-02)(산수2 지적재조사지구 지적재조사 완료에 따른 지 형도면 고시),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법), 일련번호(2) : 일반상업지역,준주거지역,방화지구,시가지경관지구(2019-12-27),중로2류 (폭 15m~20m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법), 일련번호(3) : 일반상업지역,준주거지역,시가지경관지구(2019-12-27),중로2류(폭 15m~20m) (접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

현재 상가건물 내 푸드코너 부분이며, 운영은 하지않는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34625 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 계림동 100-11 금호계림주상복합 상가동 2층216호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 15,500,000 원

* 토지면적: 14.32㎡ (약 4.33평)

* 건물면적: 14.55㎡ (약 4.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

* 주의사항: 본 물건은 상가건물 내 푸드코너 부분으로 현재 운영하지 않는 상태입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 "계림초등학교" 북서측 인근에 위치하는 금호계림주상복합 상가동 2층 216호입니다. 주변 지역은 아파트단지, 점포, 음식점 등이 혼재되어 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 교통 환경이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로, 현재 아파트 및 판매시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측 왕복 8차선, 남서측 왕복 5차선, 남측 및 동측 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획 용도 지역 및 지구에 걸쳐 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2017년 8월 1일 접수된 전문건설공제조합의 가압류(갑7)입니다.

* 등기부채권 총액: 총 4,182,502,772원의 채권이 설정되어 있습니다.

* 소멸주의: 말소기준권리 이하의 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당하므로, 취득 시 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금은 없으며(합계 0원), 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 3층, 지상 2층 규모의 금호계림주상복합 상가동이며, 본건은 그중 2층 216호입니다. 1998년 6월 12일에 사용 승인되었으며, 외벽은 미장석 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅, 바닥은 데코타일로 마감되었습니다. 건물 관리 상태는 보통으로 평가됩니다.

* 이용 상태: 해당 호실은 판매시설로 용도 지정되어 있으나, 현재는 상가 건물 내 푸드코너 부분으로 운영이 중단된 상태입니다.

* 설비 내역: 건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기, 에스컬레이터 등 다양한 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 인근에 계림초등학교가 위치하며, 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 상업시설: 아파트 단지, 다양한 점포, 음식점 등이 주변에 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하고, 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 운영 중단 상태: 현재 푸드코너 부분으로 운영이 중단된 상태이므로, 공실 발생 가능성 및 임차인 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 41억 원이 넘는 총 채권 금액은 채권자들의 권리 행사로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

* 복합 용도 지역: 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 여러 용도 지역과 지구에 걸쳐 있어, 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규 검토가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 계림동에 위치한 금호계림주상복합 내 소규모 상가로, 도심지 내 입지와 편리한 교통 여건은 긍정적 요소입니다. 그러나 현재 운영이 중단된 상태이며, 면적이 작아 활용 범위가 제한적일 수 있습니다. 또한, 다수의 권리가 설정되어 있어 권리 분석 및 명도에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가가 15,500,000원으로 비교적 낮아, 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

* 도심지 상권: 광주 도심 지역에 위치하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

* 다양한 용도 지역: 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 복합적인 용도 지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 15,500,000원을 기준으로 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.