나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34643 [1] 광주광역시 북구 북동 24-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주 북구 북동 소재 "광주수창초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 오피스텔, 상가, 공공 및 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2025-08-18)(접합), 문화공원(2025-03-14)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 정비구역(2025-03-14)<도시 및 주거환경정비법>, 시도지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 화강석 마감 등, 내벽 : 페인팅, 타일, 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 데코타일, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

지하1층, 지상1층 ~ 지상5층 : 각각 학원으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34643 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 북동 24-11 (신주소: 광주광역시 북구 독립로 271)

* 용도: 제2종근린생활시설 (소매점, 휴게음식점, 학원, 사무소 등)

* 감정가: 1,885,483,720원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서창농업협동조합 (등기부상 확인)

1.1. 1. 면적 정보

* 토지 면적: 277.70㎡ (약 84평)

* 건물 면적: 1171.88㎡ (약 355평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주 북구 북동 소재 "광주수창초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 오피스텔, 상가, 공공 및 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 주위환경은 보통입니다.

* 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 형태는 사다리형 평지입니다.

* 본건 남동측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다.

* 문화공원(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 정비구역, 시도지정문화유산구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 21일 접수된 서창농업협동조합의 근저당권(1,536,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 근저당, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,997,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 총 6명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 주식회사한국화문교육촉진회 (보증금 20,000,000원)

* 주식회사한폐 (보증금 2,000,000원, 차임 100,000원)

* S (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-08) - 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 주식회사글로벌24 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-14) - 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인:

* 아륭홀딩스유한회사 (보증금 10,000,000원)

* 엠에스에셋유한회사 (보증금 0원, 차임 0원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 광주 북구 북동 일대의 노선 상가지대로, 배후에 주거시설(단독주택, 오피스텔)과 상업, 업무시설이 혼재되어 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

* 인근 학교 및 다양한 상업시설이 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

* 건축물대장상 제2종근린생활시설로, 소매점, 휴게음식점, 학원, 사무소 등으로 활용 가능합니다.

* 현재 건물은 지하 1층부터 지상 5층까지 전 층이 학원으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 상업시설 및 관공서, 학교 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다.

5.2. 건물 설비

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인 4명(주식회사한국화문교육촉진회, 주식회사한폐, S , 주식회사글로벌24)이 존재합니다.

* 특히 S 와 주식회사글로벌24는 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 인수 보증금은 없으나 별도 확인 및 협의가 필요합니다.

* 건물 전체가 학원으로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인들의 전입/사업자 등록일자가 빠른 편입니다.

6.2. 법규상 리스크

* 토지이용계획상 문화공원 구역에 저촉되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한, 정비구역, 시도지정문화유산구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 관련 규제가 복합적으로 적용될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건으로, 일괄 매각 특성상 현황 조사 및 명도 절차가 중요합니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설의 존재 여부는 별도 확인이 필요하나, 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 도시 계획으로는 특이사항이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 광주광역시 북구 핵심 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설 건물로, 현재 학원으로 이용 중입니다.

* 대로변에 접해 있고 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 다수가 존재하며, 특히 보증금 0원인 임차인들이 있어 인수 금액 및 명도 관련 주의가 필요합니다.

* 문화공원 저촉 등 토지 이용 제한 사항이 다수 존재합니다.

7.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 토지 및 건물 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 판단되나, 실제 명도 과정에서 별도 협의가 필요할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원)

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

* 광주 북구 중심 상업지역의 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 초등학교 인근 지역으로, 학원 등 교육 관련 시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 잠재 수요층이 확보되어 있습니다.

8.2. 건물 활용

* 현재 학원 외에도 소매점, 휴게음식점, 사무소 등 다양한 용도로 활용 가능한 다목적 상가 건물입니다.

* 지하 1층, 지상 5층 규모로, 공간 활용도가 높습니다.

8.3. 권리 관계

* 등기부상의 모든 권리는 말소 예정이므로, 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 후순위 근저당권자(서창농업협동조합)에 의한 임의경매 개시로, 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,885,483,720원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인에 대한 명도비용, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인들의 명도 난이도 및 예상되는 이사비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 등기부 채권 총액(1,997,000,000원)이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성은 낮다고 판단됩니다.

* 정확한 시세 조사와 주변 유사 물건 낙찰가 분석이 필수적입니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. (별도 추가 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.