나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34528 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 558 광주전남혁신도시영무예다음 103동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람호수공원 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트지대로서 주거환경 양호합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 공동주택(아파트)로서, 1동의 건물 외벽은 콘크리트벽체위 외장페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시임.

이용상태

아파트이고 내부 구조는 별첨 건축물 현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지이고 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 소로, 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34528 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 558 광주전남혁신도시영무예다음 103동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 273,000,000원

토지면적: 66.51㎡ (약 20.12평) / 토지지분: 66.5077㎡

건물면적: 75.39㎡ (약 22.80평) / 건물지분: 75.3932㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 공동주택(아파트)

총 층수: 20층 (단지 전체 기준) / 본건 층수: 10층

사용승인일: 2016년 6월 17일

건축 연면적 (총괄표제부): 98,266.0703㎡

단지 세대수: 614세대

단지 주차대수: 812대 (지상 64대, 지하 748대)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람호수공원 남측 인근에 위치.

주위환경: 아파트 지대로서 주거환경이 양호함.

교통: 간선도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리함. 도로교통 사정 양호.

접근성: 소로 및 중로에 접하고 있어 출입이 용이함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

권리관계: 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 이OO임.

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2023-09-22, 207,900,000원)보다 후순위인 을7, 을8, 갑5 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대내역은 미상임.

주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에 대한 추가적인 검토가 필요함.

1.3. 상권분석

주변 환경: 신도시 개발 지역으로 계획된 주거 단지 형성.

편의시설: 빛가람호수공원 인접으로 쾌적한 환경을 제공하며, 아파트 단지 내 관리사무소, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있음.

개발 계획: 혁신도시 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 기대.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

주거환경: 전반적으로 주거 환경이 양호한 지역임.

교통: 주요 도로 접근성이 좋고 대중교통망이 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 편리함.

여가: 빛가람호수공원이 인접하여 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 명도: 임대 내역이 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 수 있음.

내부 상태: 감정평가서 상 내부 구조는 별첨 건축물 현황도를 참고하도록 되어 있어, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요함.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가격 위험.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신신도시에 위치한 신축급 아파트로, 주거 환경이 우수하고 교통망이 잘 갖추어져 있음.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적은 편이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 존재함.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 갖춘 혁신도시 내 아파트.

쾌적한 자연 환경 (빛가람호수공원) 및 우수한 생활 인프라.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 절차 진행 용이.

1.8. 예상 입찰가

시장 분석:

본 건 전용면적은 75.39㎡ (약 22.80평)임.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 7월 13일에 동일 단지 내 75.3932㎡ 면적(18층)이 280,000,000원에 거래되었음.

본 건은 10층으로, 동일 면적이라도 층수에 따라 가격 차이가 있을 수 있으나, 18층 거래가격을 참고하여 시세 파악이 가능함.

감정가는 273,000,000원으로 책정되었음.

예상 입찰가:

최근 실거래가(280,000,000원)와 감정가(273,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 275,000,000원 ~ 285,000,000원 수준으로 판단됨.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 적정 마진을 확보하는 것이 중요하며, 치열한 경쟁을 고려하여 278,000,000원 ~ 283,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.