나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7951 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1006-18 에드가리움1차 6층611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "운천역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근 린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선(운천역) 등이 입지하고 있고, 간선도로인 '상무대로'에 접함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 20층 건 중 제6층 제611호 외벽 : 치장석재 및 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대내 5필지 일단의 세장형의 '오피스텔 및 근린생활시설용지'임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 아스팔트포장의 왕복 9차선, 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기 지 및 군사시설 보호법> 기호 (2) : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호 (3) : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전 제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호 (4) : 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호 (5) : 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7951 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1006-18 에드가리움1차 6층611호

용도: 오피스텔

감정가: 67,000,000원

토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

건물면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

2.1. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 20층 건물 중 제6층 제611호

외벽: 치장석재 및 모르타르 위 페인팅 마감

창호: 새시창호

설비내역: 일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등 구비

준공년도: 2015년

2.2. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용상태: 경사지대 내 5필지 일단의 세장형 '오피스텔 및 근린생활시설용지'

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치하며, '운천역' 남측 인근에 소재합니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 노선상가지대입니다.

3.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '운천역'이 위치하고 있습니다. 간선도로인 '상무대로'에 직접 접해 있어 교통이 편리합니다.

3.3. 도로상태

본건 북측 및 동측으로 각각 왕복 9차선 및 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 주변 시설

단지 내에는 지하주차장, 무인택배함, 세탁소, 카페, 편의점 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 식자재 마트가 있어 생활 편의성이 높습니다.

3.5. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 정보

채권자는 김OO입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김병만 (김 )

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2019-10-24

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4.3. 등기부 요약

말소기준권리: 2019-10-24 접수된 김병만의 전세권설정(을5)으로, 금액은 66,000,000원입니다.

기타 권리: 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류(서광주세무서장, 아산세무서장) 등이 등기부등본에 기재되어 있으며, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 66,000,000원

4.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 보증금 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동의 상무대로 인근에 위치한 노선상가지대로, 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 풍부합니다. 지하철 1호선 운천역이 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 최근 거래 동향

최근 2025년 1월~4월 및 2026년 1월 사이 에드가리움1차 오피스텔의 거래가액은 65,000,000원에서 69,000,000원 사이에 분포하고 있습니다 [JSON 데이터]. 특히 2026년 1월에는 15층 오피스텔이 67,000,000원에 거래되었으며, 2025년 4월에는 16층이 65,000,000원, 19층이 69,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가인 67,000,000원과 유사한 수준입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 지하철 운천역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6.2. 건물 상세

건물은 철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 20층 규모이며, 본건은 6층에 위치합니다. 내부에는 기본적인 위생, 난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

토지 이용계획상 '비행안전제6구역(전술)'에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 현 오피스텔 건물의 용도 및 구조와 직접적인 충돌을 일으키는 사항은 아닐 수 있습니다.

7.2. 경매 시장 경쟁

최근 거래 시세가 감정가와 유사하거나 높게 형성되어 있어, 본 건의 입찰 경쟁률이 높을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 건물 상태 및 설비도 양호하며, 권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 향후 경매 시장에서의 경쟁률을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 우수한 입지

지하철 1호선 운천역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

9.2. 편리한 생활 인프라

주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

9.3. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

9.4. 안정적인 시세

최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준으로, 안정적인 시세 흐름을 보이고 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 67,000,000원에서 68,000,000원 사이로 예상됩니다. 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으나, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 67,500,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.