나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7593 [1] 전라남도 장성군 장성읍 영천리 845-1 부강아트빌 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 장성읍 영천리 소재 '부강아트빌 아파트 단지' 내에 위치하며, 주위는 관공서, 아파트 단지, 노인요양원, 단독주택 등임.

교통상황

본건 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 16층 건물 중 5층506호(현 4층506호, 남향, 복도식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 4층 부분은 집합건축물대장(표제부)에는 미등재 이며, 집합건축물대장(전유부)에는 4층 506호로 기재되어 있으나, 현 아파트 내 층의 표기상으로도 4층을 5층으로 표기하고 있음. 따라서 본건의 5층 506호는 실제 4층 506호에 해당됨.(별첨 건축물대장 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 집합건축물대장(전유부)에는 4층 506호로 기재되어 있으나, 현 아파트 내 층의 표기상으로도 4층을 5층으로 표기하고 있음. 따라서 본건의 5층 506호는 실제 4층 506호에 해당됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7593 (1)

소재지: 전라남도 장성군 장성읍 영천리 845-1 부강아트빌 5층506호

용도: 아파트

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

토지지분: 28.9823㎡ (약 8.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적 추정): 59.55㎡ (약 18.01평)

건물지분: 59.55㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건축년도: 2001년 5월 (부강아트빌,)

구조: 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 16층 건물 중 5층 506호

층수: 5층 (실제 4층에 해당,)

내외벽: 시멘몰탈페인트 마감, 벽지, 타일 등 마감

창호: 샤시

이용상태: 주거용

설비내역: 위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등

1.4. 특이사항

집합건축물대장(전유부)상 4층 506호로 기재되어 있으나, 실제 아파트 내 층 표기상 5층으로 표기되어 있어, 본건 5층 506호는 실제 4층 506호에 해당합니다. ()

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 장성군 장성읍 영천리 소재 '부강아트빌 아파트 단지' 내에 위치하며, 주위는 관공서, 다른 아파트 단지, 노인요양원, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. ()

2.2. 교통 및 도로

단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통은 대체로 무난한 편입니다. ()

단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다. ()

2.3. 토지이용계획

일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중이며, 지역 지구는 제2종일반주거지역입니다. ()

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 2006년 4월 26일 국민은행 근저당 (을8) ()

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 ()

등기부채권 총액: 32,500,000원 ()

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 ()

해당 물건에 대한 임차인 현황은 명시된 바 없으며, 임대관계는 미상입니다. ()

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에 관공서, 아파트 단지, 노인요양원, 단독주택 등이 위치하고 있습니다. ()

가까운 거리에 장성역이 있으며, 마사지 샵 '라브레아(장성)' 등이 위치해 있습니다. ()

장성군은 지역 특산물과 관광 명소를 홍보하기 위해 마을하수처리시설에 홍보 게시판을 활용하는 등 친환경적인 이미지를 추구하고 있습니다. ()

최근 장성군 황미르랜드 황토맨발길이 '어싱' 명소로 인기를 얻고 있으며, 황룡강 풍경을 즐기며 맨발 걷기를 할 수 있는 공간이 있습니다. ()

4.2. 혐오시설 여부

주변에서 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 폐기물 처리 시설, 장례 시설, 정신병원 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. ()

장성군 내에 장애인 직업재활시설 및 주간보호시설이 건립될 예정이나, 이는 아파트 소재지로부터 떨어진 곳으로 파악됩니다. ()

5. 생활정보

5.1. 주거환경

해당 아파트는 1990년대 후반 ~ 2000년대 초반에 지어진 아파트 단지입니다. ()

단지 서측 인근으로 주요 간선도로가 있어 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호합니다. ()

단지 내부에 아파트 외 별도의 상업시설이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5.2. 편의시설

주거지 주변에 관공서, 노인요양원, 단독주택 등이 분포하며, 기본적인 생활 편의 시설은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. ()

다만, 대형마트, 병원 등은 장성읍 중심지로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 층 표기 오류

등기부등본과 건축물대장상 층수 표기 오류(5층이 실제 4층)가 존재하므로, 현장 확인 및 등기부상 권리 관계와 일치하는지 면밀한 검토가 필요합니다. ()

6.2. 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. (비록 인수 보증금 합계가 0원이라도, 해당 부동산을 점유하고 있는 자가 있을 수 있습니다.)

6.3. 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하므로, 해당 권리의 내용과 범위, 영향력을 정확히 파악해야 합니다. 이는 낙찰 후 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 장성군 장성읍 소재 부강아트빌 아파트로, 비교적 저렴한 감정가에 경매로 나왔습니다. 층 표기 오류 및 임대 관계 미상 등의 특이사항이 있으나, 주거용으로서 기본적인 설비와 구조를 갖추고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 권리 분석을 철저히 해야 합니다. 주변 환경은 농촌 및 소도시 주거 지역의 특성을 보이며, 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저렴한 감정가

8,400만원의 감정가는 주변 아파트 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다. (다만, 정확한 시세 비교 필요)

8.2. 주거 용이성

건물 자체는 주거용으로 이용 중에 있으며, 기본적인 설비와 구조를 갖추고 있어 명도 후 즉시 거주 또는 임대가 가능할 수 있습니다.

8.3. 향후 개발 가능성 (간접적)

장성군은 황룡강을 활용한 관광 자원 개발 및 어싱 명소 조성 등 지역 발전을 위한 노력을 지속하고 있으며, 이는 장기적으로 지역 부동산 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. ()

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원으로 명시되어 있으므로, 이를 제외하고 산정합니다. 하지만 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 최근 6개월 내 인근 유사 아파트(동일 단지, 동일 면적, 동일 층수)의 실거래가 및 호가 분석

* 경매 시장에서의 유사 물건 낙찰가율 추이 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 인수 부담에 따른 가치 하락 요인 반영

* 최근 부동산 시장 동향 및 향후 전망 고려

상기 조사 결과를 바탕으로 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.