나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1104 [1] 전북특별자치도 임실군 임실읍 이인리 392-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 임실읍 이인리 소재 ‘독산마을’ 동측 인근에 위치하고, 부근은 공업용, 농경지 및 자연림이 주를 이루는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 본건 북측으로 745번 지방도가 접하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호 1,6)은 사다리형의 평지로, 공장용지로 이용 중임. * 기호 3)은 세장형의 완경사지로, 도로 상태임. * 기호 4,5)는 사다리형의 평지로, 공업기타 상태임. * 기호 7)은 부정형의 급경사지로, 자연림 상태임.

인접 도로상태

* 기호 1)은 기호 3)에 접하나, 통상 본건 단지 동측에 개설된 소폭의 도로를 통하여 출입 가능함. * 기호 3,4)는 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. * 기호 5,6)은 지적도상 맹지이나, 인접토지 등을 통하여 출입 가능함. * 기호 7)은 북측으로 개설된 소폭의 임도를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1,6) :보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> * 기호(3,4) :보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-04-10)<도로법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> * 기호(5) :보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지 * 기호(7) :농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자 미상의 제시외물건 ㉠~㉤이 소재함.

공부와의 차이

기호 4,5)는 공부상 '전'으로 등재되어 있으나, 현황 '공업기타' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가) : 철골조 철골트러스지붕 단층건으로서, - 벽 체 : 강판 등 마감. - 창 호 : 샷시창호임. 기호 2-나) : 경량철골조 철골트러스지붕 단층건으로서, - 외 벽 : 판넬 등 마감. - 내 벽 : 판넬 등 마감. - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 2-가) : 공장 기호 2-나) : 사무실 및 식당 등으로 이용 중임.

설비내역

기호 2-나)에 전기판넬에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정서상㉠~㉤) 및 기계기구(별첨1 평가명세표 참조) 포함
2. 목록 4. 5.는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 별첨2 임실읍장의 사실회회신서 참조) - 현재 토지는 불법으로 형질이 변경된 상태로 현 상태에서는 농지취득자격증명 발급이 불가할 것으로 사료된다고 되어 있는바, 매수인은 필요한 경우 행정소송 등을 제기하여 취득 요함
3. 목록 4. 5.는 공부상 "전"이나, 현황 "공업기타" 상태임
4. 본건 토지상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 및 제시외 기계기구(감정서상ⓐ자동포장설비)는 각 매각에서 제외함
5. 현황조사보고서상 목록 4. 5. 지상에 공장폐기물 및 폐건축자재, 각종 공장 폐기물 등이 적치되어 있음에 유의 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1104 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 임실읍 이인리 392-9

용도: 공장

감정가: 2,126,938,700원

토지면적: 13,935.00㎡ (약 4,215.26평)

건물면적: 496.20㎡ (약 150.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (하나은행)

특이사항: 유동화물건, 농지취득자격증명, 공동담보

주요고지사항:

1. 일괄매각이며, 감정서상 제시외 건물(㉠~㉤) 및 기계기구(별첨1 평가명세표 참조)가 포함됩니다.

2. 목록 4, 5번 토지는 농지취득자격증명 발급이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 현재 토지가 불법으로 형질 변경된 상태이므로, 현 상태로는 농지취득자격증명 발급이 어려울 것으로 사료됩니다. 매수인은 필요한 경우 행정소송 등을 제기하여 취득해야 합니다.

3. 목록 4, 5번 토지는 공부상 '전'이나, 현황은 '공업기타' 상태입니다.

4. 본건 토지 상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 및 제시외 기계기구(자동포장설비)는 매각에서 제외됩니다.

5. 현황조사보고서상 목록 4, 5번 지상에 공장 폐기물, 폐건축자재 등이 적치되어 있음에 유의해야 합니다.

감정평가요약:

토지:

* 위치 및 주위환경: 전북 임실군 임실읍 이인리 '독산마을' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공업용지, 농경지, 자연림이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 북측으로 745번 지방도가 접하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지 중 일부(기호 1, 6)는 사다리형의 평지로 공장용지로 이용 중이며, 일부(기호 4, 5)는 사다리형의 평지로 공업기타 상태입니다. 다른 필지는 세장형 완경사지(도로), 부정형 급경사지(자연림) 상태입니다.

* 인접 도로상태: 일부 토지는 소폭의 도로를 통해 출입이 가능하며, 일부는 북측 2차선 포장도로에 접합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역, 접도구역, 영농여건불리농지, 임업용산지 등의 제한사항이 있습니다.

건물:

* 구조: 기호 2-가)는 철골조 철골트러스지붕 단층 공장 건물이며, 기호 2-나)는 경량철골조 철골트러스지붕 단층 건물로 사무실 및 식당 등으로 이용 중입니다.

* 이용상태: 공장 및 사무실, 식당 등으로 사용되고 있습니다.

* 설비내역: 전기판넬 난방, 기본적인 위생 및 급·배수 설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

* 위치: 전북 임실군 임실읍 이인리 일대에 소재하며, '독산마을' 동측 인근에 위치합니다.

* 접근성: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북측으로 745번 지방도가 접하여 교통이 용이한 편입니다. (cite: 1, 4)

* 주변 환경: 부근 지역은 공업용지, 농경지, 자연림이 주를 이루고 있어 공장 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. (cite: 1)

* 인근 시설:

* 전북종합사격장, 임실 치즈테마파크, 옥정호, 오수 의견공원, 사선대 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 위치합니다. (cite: 2, 4)

* 특이사항: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행의 근저당권 (을7, 접수일자 2020-08-31)입니다.

* 인수되는 권리: 본건 부동산에 설정된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸되므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 3,205,736,577원

* 건물 등기부채권 총액: 3,181,147,557원

* 총 합계: 6,386,884,134원

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 현황: 본건은 공업용지, 농경지, 자연림이 혼재된 지역에 위치하여, 주변에 대규모 상업 시설보다는 공장 및 농업 관련 시설이 밀집해 있습니다. (cite: 1)

* 잠재력: 주변 지역의 개발 계획 및 산업 동향에 따라 향후 상업적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 관광 명소로는 임실 치즈테마파크, 사선대, 옥정호 등이 있어 지역 주민 및 방문객을 위한 편의 시설이 일부 존재합니다. (cite: 2, 4)

* 교통: 745번 지방도와 인접하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다. (cite: 1)

* 교육/의료: 임실읍내에 위치한 학교 및 의료 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (cite: 2, 4, 5)

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 관련 문제: 본건 토지(목록 4, 5)는 공부상 '전'이나 현황 '공업기타'이며, 불법으로 형질 변경된 상태로 인해 농지취득자격증명 발급이 어려울 수 있습니다. 매수인은 행정소송 등 법적 절차를 통해 해결해야 할 수 있습니다. (cite: 1)

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다. (cite: 1)

* 폐기물 적치: 토지 상에 공장 폐기물, 폐건축자재 등이 적치되어 있어 정리가 필요한 상태입니다. (cite: 1)

* 제시외 물건: 일부 철거 및 이동이 용이한 컨테이너와 기계기구는 매각에서 제외되므로, 인수 시 사전 확인이 필요합니다. (cite: 1)

* 도로 접근성: 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 소폭의 도로에만 접하고 있어, 차량 접근 및 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. (cite: 1)

7. 종합 의견

본 물건은 전북 임실군에 위치한 공장 부지로, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변 교통은 지방도로에 접해 있어 양호한 편이며, 공장 용도로 활용하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 '전'이나 불법 형질 변경된 농지, 공장 폐기물 적치, 각종 토지 이용 제한 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히 농지 취득 관련 문제는 매수인이 직접 행정 소송 등을 통해 해결해야 하는 부담이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물 일괄 매각: 넓은 면적의 토지(약 4,215평)와 건물을 한 번에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 관리 지역 내 위치: 공장 용도 개발 및 운영에 유리한 보전관리지역에 속해 있습니다.

* 745번 지방도 인접: 차량을 통한 물류 이동 및 접근성이 용이합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰 희망자의 자금 운용 계획, 본 물건의 잠재적 리스크 해소 비용, 시장 가치 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 농지 관련 문제 해결 비용 및 폐기물 처리 비용 등을 감안해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 총 채권액(약 63.8억원) 및 감정가(약 21.2억원)를 참고하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

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