나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32054 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 1동 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 '송원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 4층 404호로서, 외벽 : 미장스톤마감, 돌붙임 등 내벽 : 몰탈 마감 등 창호 : 강화유리창, 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(스터디카페)로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 북측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확 인협의임.

공부와의 차이

의뢰목록 및 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이나, 현황 근린생활시설(스터디카페) 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

물건 비고

1. 공부상 용도는 "근린생활시설(의원)"이나, 현황은 "근린생활시설(스터디카페)" 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경32054 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 1동 4층404호

용도: 근린상가 (공부상 용도: 의원 / 현황 용도: 스터디카페)

감정가: 616,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

건물면적: 294.84㎡ (약 89.19평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 2.건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 404호

사용승인일: 2016년 12월 23일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 '송원초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린 생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성이 좋고 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 대상 물건 동측 및 북측으로는 왕복 4차선 및 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있어 교통 접근성은 보통 이상으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(주거밀집지역)

* 추가 확인 필요 사항: 산림, 하천, 전원개발 관련 항목은 관련 부서 협의 필요.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 28일 접수된 전주덕진신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 420,000,000원)입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리가 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 꿈

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자/사업자등록일: 확인 불가 (정보 없음)

* 확정일자: 확인 불가 (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026년 1월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다. 임대관계에 대한 정확한 정보는 미상이므로, 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 4.채권 총액

등기부 상 채권 총액은 약 531,988,564원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.상권 특성

본건이 위치한 송천동1가는 학교, 아파트 단지, 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 안정적인 상권이 형성될 가능성이 높습니다. 현황 스터디카페로 운영 중이며, 해당 업종뿐만 아니라 다양한 근린생활시설 업종이 입점 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 2.주변 편의시설

* 교육시설: 송원초등학교, 전주송천초등학교, 전주용소초등학교, 전주중학교, 전주한일고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 롯데마트 맥스 송천점 등 대형 마트와 다양한 소매점, 병원, 은행 등이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 환경

송원초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 사업 운영에 편리한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 용도는 '근린생활시설(의원)'이나, 현재는 '근린생활시설(스터디카페)'로 이용 중입니다. 추후 용도 변경 또는 건물 관련 행정 처리 시 이 부분에 대한 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.임대차 관계 불확실성

현재 임차인이 있으나, 정확한 전입/사업자 등록일자 및 확정일자 정보가 미상입니다. 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

1.6. 3.토지이용계획 상의 일부 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 산림, 하천, 전원개발 관련 항목은 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 있어 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 4.주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거, 상업, 교육 시설이 분포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주 에코시티 인근의 송천동에 위치한 상가 건물로, 주변 주거 단지와의 연계성이 좋고 교통이 편리하여 입지 조건이 우수합니다. 비록 공부상 용도와 현황 용도에 차이가 있으나, 이는 통상적인 상가 물건에서 흔히 발견되는 사항이며, 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 또한, 주변에 다수의 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 지역 상권으로서의 잠재력이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 무인수 임차인: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 송원초등학교 인근이며, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 발달된 지역입니다.

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 건축물 상태: 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 저가 매수 가능성: 현재 감정가 616,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 616,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 경쟁자들의 예상 입찰가와 본건의 희소성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.