나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4344 [1] 부산광역시 사하구 장림동 532 벽산아파트 3동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '신장림역(부산1호선)' 남서측 인근에 소재하는 벽산아파트로서, 주위는 아파트, 공장, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "신장림역"이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제2층 제206호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 준공업지역(2019-12-18), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경4344 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 532 벽산아파트 3동 2층206호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 27.47㎡ (약 8.31평)

건물면적: 62.46㎡ (약 18.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 유동화물건

1. 1.

감정평가 요약

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 신장림역(부산1호선) 남서측 인근에 위치한 벽산아파트로, 주위는 아파트, 공장, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 신장림역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 206호이며, 내부 설비는 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 5필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획은 자연녹지지역, 준공업지역, 비행안전구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

1. 2.

집합건물 등기부 요약

소유권 이전: 박기영 (1992-11-24), 정숙미 (2002-05-20), 임성수 (2010-12-03, 증여)

말소 기준 권리: 신한은행 근저당권 (2015-09-18, 68,400,000원)

기타 권리: 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2018-03-08, 6,039,927원), 신한은행 임의경매 (2025-12-15, 20,487,984원)

총 등기부 채권액: 74,439,927원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요만 있으나 정보 없음)

2. 입지조건

2. 1.

위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치하며, 부산지하철 1호선 신장림역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 함께 공장, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2. 2.

교통 및 접근성

단지 내 도로망이 정비되어 있으며, 차량으로 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 있고, 부산지하철 1호선 신장림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2. 3.

토지 이용 계획

본건이 속한 지역은 자연녹지지역, 준공업지역(2019년 12월 18일 지정)이며, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3. 1.

소유권 현황

등기부상 소유권 이전 기록은 다음과 같습니다.

* 1992년 11월 24일: 박기영 소유권 이전

* 2002년 05월 20일: 정숙미 소유권 이전

* 2010년 12월 03일: 임성수 소유권 이전 (증여)

3. 2.

부담 분석

등기부상 권리 분석 결과, 말소 기준 권리는 2015년 09월 18일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 경매 절차로 인해 말소 기준 권리 및 그 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 74,439,927원입니다.

3. 3.

임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4. 1.

주변 상업시설

본건 아파트 단지 인근에는 주거지역이 형성되어 있으며, 일부 공장 및 임야가 혼재하고 있어 산업시설과의 연계성도 일부 존재합니다.

신장림역 주변으로 상업시설이 발달되어 있을 것으로 예상되나, 본건과의 직접적인 연관성은 크지 않을 수 있습니다.

4. 2.

혐오시설 유무 (외부 검색 기반)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 심각한 수준의 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 인근에 공장 지대가 일부 존재하므로, 소음이나 환경적인 요인은 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5. 1.

아파트 정보

아파트명: 벽산아파트

주소: 부산광역시 사하구 장림동 532

사용승인일: 1992년 09월 09일

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물

본건 세대: 3동 2층 206호 (건물면적 62.46㎡, 약 18.90평)

전체 단지 정보: 3개 동, 450세대, 총 주차 대수 234대 (지상 6대, 지하 12대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차충전기 (지상 5대)

관리사무소 연락처: 051-264-6629

5. 2.

최근 실거래가 동향

* 2026년 1월 10일: 1동, 122.64㎡, 1.59억원

* 2026년 4월 7일: 미기재 동, 122.64㎡, 1.40억원

* 2026년 4월 29일: 3동, 62.46㎡ (본건과 동일 면적 및 동), 3층, 0.91억원 (9,100만원)

* 2025년 11월 1일: 13층, 62.46㎡ (본건과 동일 면적), 보증금 7,500만원, 월세 0원 (전세)

* 2025년 11월 3일: 84.73㎡, 8층, 보증금 9,500만원, 월세 0원 (전세)

* 2025년 11월 6일: 1층, 62.46㎡ (본건과 동일 면적), 보증금 2,000만원, 월세 10만원

6. 잠재적 리스크

6. 1.

건축 연한

본건 아파트(벽산아파트)는 1992년 사용승인을 받아 건축된 지 30년 이상 경과한 노후 아파트에 해당합니다. 따라서 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 2.

지역 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지 외에 공장, 임야 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다. 공장으로 인한 소음, 환경오염 등의 가능성을 고려해야 합니다.

6. 3.

비행안전구역

본건 토지는 비행안전구역으로 지정되어 있어, 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 특정 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6. 4.

임대 관계 미상

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 어떠한 관계인지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있음)

7. 종합 의견

본건 부산광역시 사하구 장림동 소재 벽산아파트는 지하철 1호선 신장림역과의 접근성이 양호하고, 건물면적 62.46㎡(약 18.90평) 규모로 실거주 및 투자용으로 고려할 만한 물건입니다. 1992년에 건축된 아파트로 연식이 다소 있으나, 최근 실거래가에서 본건과 동일한 면적 및 층수의 물건이 9,100만원에 거래된 점은 긍정적인 시세 흐름을 보여줍니다. 다만, 비행안전구역, 공장 지대 혼재, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인도 존재하므로 면밀한 검토가 필요합니다. 유동화 물건이라는 특이사항도 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

8. 1.

역세권 입지

부산지하철 1호선 신장림역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

8. 2.

최근 시세 반영

감정가는 7,300만원이나, 최근 동일 면적 및 층수 매물이 9,100만원에 거래된 점은 시세 상승 여력을 시사합니다.

8. 3.

실거주 및 임대 용이성

62. 46㎡(약 18.90평)의 전용면적은 1~2인 가구의 실거주에 적합하며, 최근 전세 및 월세 거래 사례를 통해 임대 수요도 확인할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9. 1.

시세 분석

본건의 감정가는 73,000,000원입니다.

하지만 가장 최근의 실거래 사례 중 본건과 동일한 면적(62.46㎡) 및 비슷한 층수(2층)의 물건이 2026년 4월 29일에 91,000,000원에 거래되었습니다.

이와 같이 최근 시세는 감정가를 상회하고 있으며, 이는 감정가가 다소 낮게 책정되었거나 시세 상승분을 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

최근 전월세 정보에서도 유사 면적의 보증금이 2,000만원 ~ 7,500만원으로 다양하게 형성되어 있습니다.

9. 2.

예상 입찰가 산정

최근 실거래가 9,100만원을 기준으로, 감정가(7,300만원)와의 차이를 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 기준으로, 낙찰을 위해서는 9,100만원 수준의 가격 또는 그 이하에서 전략적인 입찰이 필요할 것으로 보입니다.

다만, 본건의 감정가가 시장 가치보다 낮게 책정된 점을 감안하여, 보수적으로 입찰가를 설정한다면 85,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 9,000만원 이상까지도 고려해야 할 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 91,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.