나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4351 [1] 부산광역시 북구 화명동 2322 수정강변타운 110동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '부산도시철도 2호선 수정역' 남서측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 '수정역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상 21층 건물(110동) 내 17층 1703호로서, (사용승인일:2001.08.04) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 공동현관설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화명동 2322 :제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 주거용지(공동주택용지(건폐율:20%이하,용적률:268%이하)), 도로(접합), 상대보호구역(한국방송통신대학교부산지역대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한국방송통신대학교부산지역대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경4351 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 2322 수정강변타운 110동 17층1703호

용도: 아파트

감정가: 3억 9천 4백만원

토지면적: 42.05㎡ (약 12.72평)

건물면적: 84.34㎡ (약 25.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 화명동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 수정역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 수정역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매로, 채권자는 하나은행입니다.

등기부상 소유권 보존은 대한주택공사, 소유권 이전은 박경자 명의로 확인됩니다.

말소기준권리인 근저당권은 하나은행이 2017년 3월 31일에 설정한 2억 3천 6백 50만원입니다.

경매 개시 결정 채권자 역시 하나은행이며, 채권액은 2억 4백 47만 5천 8백 38원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화명동 2322번지 일대는 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 제1종 지구단위계획구역(화명2택지개발사업 지구단위계획구역)에 속합니다.

건폐율 20% 이하, 용적률 268% 이하의 주거용지(공동주택용지)로 활용되고 있습니다.

또한, 한국방송통신대학교 부산지역대학 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되며, 철도보호지구 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 지하주차장을 포함한 총 1,440대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

편의시설로는 부산도시철도 2호선 수정역이 인접해 있으며, 시내버스 정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 아파트(수정강변타운)는 2001년 8월 4일 사용 승인되었으며, 총 18개 동, 1,780세대로 구성되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지/경보 설비, 공동현관, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 현황을 직접 확인하지 못하였습니다. 이는 추후 인수 또는 수리 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포합니다.

등기부상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 비록 인수 보증금은 없으나 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 명도 과정에서 추가적인 시간이 소요되거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 채권 및 담보권 이전과 관련된 특수성이 있을 수 있으나, 권리관계 자체는 명확히 정리된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 북구 화명동의 아파트로서, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 입지에 자리하고 있습니다.

최근 동일 면적 아파트의 실거래가가 3억 7천만원으로 형성되어 있으며, 감정가는 3억 9천 4백만원입니다.

다만, 내부 미확인, 지상권 존재 가능성, 임대 관계 미상 등 인수 부담 및 명도 관련 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 시 이러한 부분들을 충분히 고려해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 있어, 해당 리스크들을 감안한 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신흥 택지개발 지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

수정역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높습니다.

동일 면적의 최근 실거래가가 3억 7천만원 수준으로, 현재 시세와의 비교 분석을 통한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 84.34㎡ (약 25.51평) 면적의 아파트로, 최근 (2026년 7월 9일) 동일 면적이 3억 7천만원에 거래되었습니다. 감정가는 3억 9천 4백만원입니다.

임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시 내부 미확인, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율 80% ~ 93% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 3억 3천만원에서 3억 6천 5백만원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.