나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102279 [1] 부산광역시 북구 구포동 1235-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘포천초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북서하향 완경사지대 내 자체 지반 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서 단독(다가구)주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(삼정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(포천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리 사업법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 (사용승인일: 1991.03.27.) 외벽 : 적벽돌 및 적타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

단독(다가구)주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도 별지 ‘지적 및 건물개황도’상 제시외건물 기호(ㄱ, ㄴ) 참조. 2) 감정물건에 미치는 영향 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 큰 영향 없겠음.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단독(다가구)주택임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102279 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 1235-15 (신주소: 부산광역시 북구 시랑로 135-4)

* 용도: 단독(다가구)주택

* 감정가: 286,057,220원

* 면적:

* 토지 면적: 163.70㎡ (약 49.52평)

* 건물 면적: 175.46㎡ (약 53.08평)

* 건물 정보: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1991년 3월 27일)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO (경매 신청인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '포천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역에 속하며, '교육환경 보호에 관한 법률'에 따른 포천초등학교 및 삼정고등학교 상대보호구역으로 지정되어 있음. 또한, 토지구획정리사업지구에 해당함.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 최초 소유권 보존 및 이전 후, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리(을1: 구포새마을금고 근저당, 2024.03.25.)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사하게 소유권 변동 및 근저당, 가압류, 압류 등기 후 말소 예정임.

* 말소기준권리: 을1 (구포새마을금고 근저당권, 2024년 3월 25일 접수)

* 인수되는 권리:

* 본 경매 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않음.

* 임차인 중 인수해야 할 보증금은 0원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자에게 인수될 부담은 없음.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 주거지역 내 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택, 그리고 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 용도 지역: 제2종일반주거지역으로, 일반적인 주거지 상권의 특성을 가짐.

* 추가 분석: 상세한 상권 분석을 위해서는 인근 근린생활시설의 업종, 유동인구, 임대료 수준 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 포천초등학교 인근에 위치하여 도보로 이용 가능한 편의시설이 있을 것으로 예상됨. (구체적인 시설 정보는 현장 확인 필요)

* 학군: 포천초등학교 및 삼정고등학교와 인접하여 교육 환경이 우수함.

* 기타: 제2종일반주거지역으로서 주거 기능에 충실한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 위험은 적으나, 경매 진행 중 추가 변동 사항이 발생할 수 있으므로 최종 권리 변동 내역 확인이 필요함.

* 임대 관계: 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 전 소유자와의 임대차 계약 여부 등에 대한 확인이 필요할 수 있음 (단, 현 임차인은 대항력 없음).

* 건물 상태: 1991년 준공된 건물로, 약 35년 이상의 노후도가 있어 건물 내부 및 설비에 대한 전반적인 점검 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 제시외 건물: 감정평가서의 '토지감정요항표'상 제시외 건물은 없다고 기재되어 있으나, '주의사항'에 '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있어 실제 현장 조사를 통해 제시외 건물의 현황 및 활용도를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 단독(다가구)주택으로, 접근성이 양호하고 교육 환경이 갖추어진 주거지역에 속함.

* 등기부상 복잡한 권리 관계가 있었으나, 말소기준권리에 의해 대부분의 권리가 소멸될 예정이므로 권리상의 부담은 적을 것으로 판단됨.

* 건물의 노후도 및 제시외 건물 포함 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 초등학교 및 고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거지로서 안정적인 수요 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소 예정이며, 인수할 임차 보증금 또한 없어 투자에 따른 권리상 리스크가 낮음.

* 다가구주택 활용 가능성: 4가구 거주 가능한 다가구주택으로, 임대 수익 창출을 위한 다각적인 활용 방안 모색 가능.

* 토지 가치: 163.70㎡의 토지 지분은 향후 재개발 또는 증축 시 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(286,057,220원)를 기준으로 하되, 건물의 노후도, 제시외 건물 현황, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사 및 건물 내부 상태 파악이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.