나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102281 [1] 부산광역시 사하구 신평동 445 더블루오피스텔 1동 10층 1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 신남초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 마트, 소규모공장등이 혼재함.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선‘신평역’이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 내 제10층 제1004호로서, 외 벽: 화강석 및 대리석, 드라이비트마감 등. 내 벽: 벽지 및 인테리어재 등 마감. 창 호: 샷시창구조임.

이용상태

주거용오피스텔임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 난방설비, 승강기시설, 화재탐지 및 경보시설, 주차장설비(91대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 약8미터 폭의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

?임대관계 : 없 음. ?기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102281 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 445 더블루오피스텔 1동 10층 1004호

용도: 오피스텔

건축년도: 2015년

감정가: 98,000,000원

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

건물면적: 40.39㎡ (약 12.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 신남초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 마트, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 '신평역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북동측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과, 해당 물건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 주택임차권(2024.07.22. 등기)이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 10월 15일

* 배당신고일자: 2024년 7월 22일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 을구 8번 임차권은 말소기준권리(갑13, 한국주택금융공사 강제경매)보다 선순위이며, 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 120,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

* 본건은 오피스텔로, 주거 및 업무 복합 용도로 활용 가능합니다.

* 인근에 신남초등학교, 아파트 단지, 마트 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신평역 역세권에 위치하여 부산 시내 접근성이 좋습니다.

* 주변에 소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 주거 환경과 공업 시설이 혼합된 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

* 최근 3건의 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적(약 40.39㎡)의 거래가는 2024년 1월 12일 90,000,000원, 2024년 7월 26일 89,000,000원에 이루어졌습니다. 더 작은 면적(약 30.84㎡)은 2024년 7월 15일 80,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 11층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석, 대리석, 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 시설, 91대 주차 가능한 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 120,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 현재 감정가(98,000,000원)와 최근 매매가(8,000만~9,000만원대)보다 높으므로, 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 보증금 미회수 가능성: 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액 인수 부담이 매수인의 손실로 직결될 수 있습니다.

* 복합 지역 특성: 소규모 공장이 혼재하는 지역 특성상, 주거 환경에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 신평역 역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 120,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 매우 큰 위험 요소입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 매수인은 상당한 추가 금액을 부담하게 되어 투자 수익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 해당 보증금 인수 문제를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신평역 인근 역세권 입지로 우수한 교통 접근성을 가집니다.

* 건물 내 기본 편의시설(승강기, 주차장 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

* 만약 임차 보증금 문제가 법적으로 원만히 해결되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이 발생한다면, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본 물건의 '인수 보증금'인 120,000,000원을 제외한, 물건의 순수 가치에 기반한 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제시합니다.

그러나 이 예상 입찰가는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수하지 않는다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 인수 시에는 총 매수 비용이 크게 증가함을 반드시 유의해야 합니다. 따라서 실질적인 총 인수 비용을 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.