나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102275 [1] 부산광역시 사하구 장림동 538-35 아미하이츠빌라 라동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 다대자연병원 북서측 인근에 위치한 아미하이츠빌라 라동 3층 302호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 임야, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 라동 4층 건물내 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 타일 붙임 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택의 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 주출입구가 세로(가)의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 비행안전구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

2.1. 소재지 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102275 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 장림동 538-35 아미하이츠빌라 라동 3층302호

* 토지면적: 33.73㎡ (약 10.20평)

* 토지지분: 33.726㎡ (약 10.20평)

* 건물면적: 47.53㎡ (약 14.38평)

* 건물지분: 47.53㎡ (약 14.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 에스비아이저축은행

2.2. 건물 정보

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 1995년 5월 31일

2.3. 기타 기본 정보

* 감정가: 52,000,000원 (5,200만원)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 다대자연병원 북서측 인근에 위치한 아미하이츠빌라 라동 3층 302호입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 임야, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류소가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권이전: 이창수 (1995-08-16)

* 소유권이전: 진장현 (2011-05-30, 매매)

* 근저당: 우리은행 (2011-05-30, 30,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 에스비아이저축은행 (2025-10-10, 30,642,341원)

* 강제경매: 에스비아이저축은행 (2025-12-12, 31,625,497원)

* 가압류: 서울보증보험 (2025-12-16, 6,066,970원)

* 가압류: 우리은행 (2026-02-19, 2,606,263원)

* 총 등기부채권액: 69,315,574원

4.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2011년 5월 30일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 강제경매 등은 모두 소멸될 예정입니다. 소유권이전 등기는 매각으로 인해 소멸하지 않습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 등기되어 있지 않아 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 거래된 다세대주택의 경우 약 2,800만원에서 6,300만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2013년 건축된 23.45㎡ 면적의 주택이 2026년 3월 2,900만원에 거래되었습니다. (약 123.7만원/㎡)

* 2013년 건축된 23.23㎡ 면적의 주택이 2026년 3월 2,800만원에 거래되었습니다. (약 120.5만원/㎡)

* 1980년 건축된 49.59㎡ 면적의 주택이 2026년 3월 6,300만원에 거래되었습니다. (약 127.0만원/㎡)

본건(47.53㎡)의 경우, 최근 시세 기준으로 대략 5,800만원에서 6,000만원 내외의 시장 가치를 형성할 것으로 추정됩니다.

5.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 5,200만원으로, 면적(47.53㎡)당 약 109.4만원입니다. 최근 거래된 인근 주택들의 면적당 가격(약 120.5만원~127.0만원)에 비추어 볼 때, 감정가는 현재 시장 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕의 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 타일 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스시설 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 편의시설

본건은 다대자연병원 인근에 위치하며, 주택가와 공장지대가 혼재하는 지역입니다. 주변에 공장 등이 있어 주거 환경으로의 쾌적성은 다소 떨어질 수 있으나, 근린생활시설 및 버스 정류장이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한을 받을 수 있습니다.

7.2. 기타 특이사항

* 임대관계가 미상입니다. 보증금 0원으로 인수 부담은 없으나, 실제 거주자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축년도 1995년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건 부산광역시 사하구 장림동 538-35 아미하이츠빌라 라동 3층302호는 토지/건물 일괄 매각되는 다세대주택입니다. 감정가 5,200만원 대비 최근 시세는 더 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 준공업지역 및 비행안전구역이라는 토지 이용 제한 사항과 건물 노후화, 미상인 임대 관계 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 상승 여력 존재

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확

* 생활 편의시설 및 교통 접근성 보통 수준

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가, 물건의 면적, 건축연도 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 105~110% 수준인 약 54,600,000원에서 57,200,000원 사이로 예상됩니다. 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있는 점을 감안하여, 57,200,000원을 기준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.