나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22986 [1] 부산광역시 금정구 구서동 1049 구서동롯데캐슬골드 606동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 '구서여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 단지 및 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '구서역' 소재하는 등제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2006.02.10 사용승인된, 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 25층 건 내 6층 602호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구서동 1049 :제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 일반도로(2016-10-18)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-22)(부산시동래교육지원청 고시 제2025-194호 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조,

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22986 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 구서동 1049 구서동 롯데캐슬 골드 606동 6층 602호

* 용도: 아파트

* 건물 사용승인일: 2006년 2월 10일

* 총층수: 25층 중 6층

* 토지 면적: 46.09㎡ (약 13.94평)

* 건물 면적 (전용): 110.72㎡ (약 33.50평)

* 건물 면적 (분양): 본건의 전용면적은 110.72㎡(약 33.50평)이며, 구서동 롯데캐슬 골드 단지의 다른 평형대 거래 사례를 볼 때, 유사 평형대의 분양면적은 약 115㎡ ~ 125㎡ 범위로 예상됩니다.

* 감정가: 605,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 금정구 구서동에 위치하며, '구서여자중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 공동주택 단지, 근린생활시설, 학교시설 등이 잘 형성된 지역입니다.

* 교통 환경으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '구서역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로 상태는 공로에 접해 있어 차량 진출입이 편리하며, 단지 내 가로망 및 주차 시설이 잘 확보되어 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 도로, 중로2류 등에 해당하며, 가축 사육 제한 구역 및 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을13) 입니다.

* 낙찰 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 을구 권리(근저당권 등)는 소멸됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 705,600,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 명시는 없으나, '지상권개요'라는 문구가 있어 주의가 필요합니다. (단, 해당 등기부상 지상권은 명시되지 않음)

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 다수의 공동주택 단지와 상업시설, 교육 시설이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등이 있어 입주민 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 인근에 구서여자중학교가 위치하며, 상업시설과 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 구서역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 정보: 구서동 롯데캐슬 골드 2단지로, 2006년 2월에 입주를 시작한 아파트입니다. 총 29개 동에 1926세대가 거주하고 있습니다.

* 주차: 총 3410대의 주차가 가능하여 세대당 주차 공간이 넉넉한 편입니다. (총괄표제부 기준)

* 관리사무소 연락처: 051-583-6810

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 현재 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자와의 법률적 관계 및 보증금 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명확한 현황 조사가 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권개요'라는 문구만 명시되어 있어, 만약 존재하는 지상권이 있다면 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. (현재 등기부상 지상권은 등재되지 않음)

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 금정구의 주요 아파트 단지 내에 위치하며, 역세권 및 학세권의 장점을 갖추고 있습니다.

* 단지 규모가 크고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 또한 편리하여 실거주 및 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 1호선 구서역과 인접하여 시내 접근성이 뛰어나며, 주변 학교 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대단지 아파트: 1926세대의 대단지로, 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고 관리상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 시세: 구서동 지역의 꾸준한 수요와 함께, 롯데캐슬 브랜드 가치로 인해 시세 변동성이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 경매 시세 차익: 현재 감정가 대비 적정 수준에서 입찰할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 평형대의 거래 가격이 5억 9천만원 ~ 6억 3천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 6억 5백만원이며, 이는 시장가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 약간 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

* 본 물건의 전용면적(110.72㎡)과 최근 유사 평형대의 거래 사례, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 예상 입찰가는 5억 5천만원 ~ 5억 8천만원 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.