나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경872 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 749-3 정관그리나오피스텔 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '정관어린이도서관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 13층 건물 내 5층 503호로서, 사용승인일:2012.11.26) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 석재붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

매학리 749-3 :일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경872 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 749-3, 정관그리나오피스텔 5층 503호

용도: 오피스텔

감정가: 44,000,000원

토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

건물면적: 29.21㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO (부산은행으로 추정됨)

2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리에 위치하며, '정관어린이도서관' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 본건 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 남서측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 중로2류, 특수도로, 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 을1 근저당 (부산은행, 2012-12-28 접수, 45,885,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑5 가압류 (허상아, 3,000,000원), 갑6 임의경매 (부산은행, 39,106,530원) 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건에서는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

임차인: 이 (이경혜)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 임차인으로 인한 인수 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 권리상 부담은 없습니다.

4. 상권분석

정관 신도시 내에 위치한 오피스텔로, 주변에 근린생활시설, 단독주택 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건축물대장상 정관 그리나 오피스텔은 총 13층 규모로, 181세대로 구성되어 있습니다.

인근에 어린이도서관이 위치하는 등 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

정관읍은 신도시 개발이 활발히 이루어진 지역으로, 향후 추가 개발 및 인구 유입에 따라 상권이 더욱 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

최근 오피스텔 거래는 2025년 11월 3750만원, 2026년 7월 3400만원 및 4000만원 수준에서 이루어졌습니다.

5. 생활정보

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 749-3에 위치한 정관 그리나 오피스텔 5층 503호로, 건물 사용승인일은 2012년 11월 26일입니다.

전용면적은 29.21㎡ (약 8.83평)이며, 철근콘크리트 구조입니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설로는 주변 근린생활시설 및 정관어린이도서관을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 별도의 확인이 필요합니다.

연식: 2012년식으로 10년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지역 공급 물량: 정관 신도시의 오피스텔 공급 물량 증가 추이에 따라 향후 임대 수익률이나 시세 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 오피스텔로, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 매우 안전한 물건입니다.

인근 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호하며, 정관 신도시의 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

다만, 현장 조사가 완전하지 않았다는 점과 건물의 연식 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하고 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

정관 신도시의 지속적인 개발 및 배후 수요를 바탕으로 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 투자 매력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 44,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물(정관 그리나 오피스텔)에서 전용면적 29.21㎡의 경우 2026년 7월 7일 40,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

이는 현재 시세를 반영하는 중요한 지표로 고려할 수 있습니다.

위 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 3,900만원 내외로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

이는 최근 최고 실거래가 수준을 반영하면서도 감정가보다는 낮게 책정하여 수익성을 확보하기 위한 전략적 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.