나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22354 [1] 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 114동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 문동동 소재‘삼룡초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 6층 602호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 주출입로 및 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22354 (1)

소재지: 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 114동 6층 602호

물건 종류: 아파트

건물 규모: 25층 건물 중 6층, 건물면적 84.91㎡ (약 25.7평)

토지 면적: 67.43㎡ (약 20.4평)

감정가: 201,000,000원

준공연도: 2018년 1월 31일

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 거제시 문동동 소재 ‘삼룡초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통

차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 보통입니다.

건축 구조

철근콘크리트 구조로, 25층 건물 중 6층에 위치한 해당 호실은 외벽이 몰탈위 페인팅 및 석재로 마감되었고, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지 이용

부정형의 토지 위에 건립되어 있으며, 현재 ‘공동주택(아파트)’ 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성

단지 동측으로 주출입로 및 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(2025-10-21)에 해당합니다.

주변 시설

삼룡초등학교가 인근에 있으며, 주변에 산이 있어 자연환경이 쾌적하다는 의견이 있습니다. 검색 결과, 특별히 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리 순위 및 말소기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 31일 접수된 한화생명보험주식회사 근저당권(을1)으로, 금 152,400,000원입니다.

총 등기부 채권 금액

등기부채권 총액은 272,400,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김인화 (김 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 4일

* 확정일자: 2023년 2월 14일

* 배당신고일자: 2025년 4월 3일

* 대항력: 없음

인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 부분이 있어, 실제 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성

본 아파트 단지는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

단지 규모

총 15개동, 1,164세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

주차 시설

총 134대의 주차가 가능하며, 지하주차장에는 전기차 충전기가 106대 설치되어 있습니다.

기본 생활 편의

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

교육 환경

삼룡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

교통

단지 앞에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

권리상 리스크

* 지상권: "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 실제 존재하는지, 존재한다면 그 조건이 무엇인지 철저한 확인이 필요합니다. 만약 인수해야 하는 지상권이라면 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

명도 관련 리스크

* 임차인 김 : 대항력은 없으나 1억 2천만원의 보증금이 있으며, 명도 과정에서 협의 또는 강제 집행 등 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 점유자의 폐문 및 부재로 인해 현재 내부 상태 및 이용 상황을 외부 관찰 및 주위 탐문으로만 파악하였으므로, 실제 점유 상태 및 내부 시설 확인이 필요합니다.

기타 리스크

* 임대관계 미상: 물건 명세서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

거제 센트럴 푸르지오 114동 6층 602호는 2018년 준공된 신축급 아파트로, 대단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변 환경은 양호하나, 교통 및 일부 인프라 부족에 대한 의견도 있습니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 권리는 없어 보이나, 미확인된 지상권 존재 가능성과 임차인 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

지역 선호도: 푸르지오 브랜드 아파트로서 지역 내에서 꾸준한 선호도를 보일 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로, 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

적정 수준의 시세: 최근 매매 사례와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 합리적인 입찰 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 최근 매매 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 입찰 시에는 최저 180,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안한 보수적인 산정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.