나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22286 [1] 경상남도 통영시 동호동 360 동원비치2차아파트 101동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 동호동 소재 '통영수협' 남측 인근에 위치하는 동원비치2차아파트 제101동 제2층 제202호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 13층 건중 2층 202호로서, 외 벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샤시창호구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전 설비, 공동승강기 설비 등이 구비되어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 가장평 평지로서, 현황 '아파트용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지 사면으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계 : 미상임. * 기 타 : -.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 주택임차권등기(2025.06.26. 접수 제3273252호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22286 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 동호동 360 동원비치2차아파트 101동 2층 202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 86,000,000원

* 토지 면적: 26.94 ㎡ (약 8.15평)

* 건물 면적: 66.38 ㎡ (약 20.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 박O (박 민)

* 등기부채권 총액: 390,722,998원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 동호동 소재 '통영수협' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 13층 건물 중 2층 202호임. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 창호는 샤시 구조임.

* 토지 이용 상태: 본건의 대지권은 아파트 부지로 이용 중이며, 현황은 '아파트용 건부지'로 사용되고 있음.

* 인접 도로 상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 사면으로 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 준공업지역이며 소로1류, 소로2류, 중로2류에 접합함. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매수인에게 대항할 수 있는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권 등기(2025.06.26. 접수 제3273252호)가 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리임.

* 주의사항: 배당에서 임차인 박 민의 보증금 80,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함. 또한, 주택임차권등기도 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 민

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 7월 7일

* 확정일자: 2014년 7월 7일

* 배당신고일자: 2025년 6월 26일

* 대항력: 있음

* 기타 권리 사항: 소유권 보존(2001-06-05, 주식회사동원종합건설), 소유권 이전(2008-09-25, 이순석), 소유권 이전(2010-12-01, 이상춘), 가압류(수협은행, 2018-05-16, 말소), 가압류(농림수산업자신용보증기금, 2018-05-16, 말소), 가압류(수협은행, 2018-06-15, 말소), 가압류(구룡포수산업협동조합, 2018-06-26, 말소), 가압류(농업협동조합중앙회, 2018-06-27, 말소), 가압류(주식회사우리카드, 2018-08-21, 말소), 소유권 이전(2025-10-17, 이새봄외 1명, 상속), 강제경매(박민, 2025-12-15, 말소) 등이 등기되어 있음.

* 말소기준권리: 갑4 가압류 (수협은행, 2018-05-16)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 '통영수협' 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 주변 혐오시설: 토지 이용 계획상 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 축사 등으로부터 발생하는 환경적 영향을 고려할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 동원비치2차

* 주소: 경상남도 통영시 동호동 360

* 사용승인일: 2001년 6월 4일

* 총 층수: 13층

* 세대수: 202세대

* 본건 동/호수: 101동 2층 202호

* 전용면적: 66.38 ㎡ (약 20.08평)

* 총면적 (단지 전체): 17,586.316 ㎡ (약 5,320평)

* 주차 대수: 총 155대 (지상 29대, 지하 126대)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있음.

* 주변 편의시설: '통영수협' 인근에 위치하여 금융 접근성이 양호하며, 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 민의 보증금 80,000,000원 인수 가능성임. 만약 경매 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 잔액과 함께 임차권 등기 자체를 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 증가함.

* 건물 노후화: 2001년 준공된 아파트로, 건물 연식(약 25년)에 따른 시설 노후화 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 동호동에 위치한 아파트로, 입지 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨. 그러나 2001년에 준공되어 건물 연식이 상당한 편임. 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 박 민의 80,000,000원 보증금 인수 여부이며, 이는 매수인의 최종 취득 가액에 상당한 영향을 미칠 수 있음. 채권자가 임차인 본인으로 추정되고 경매 개시 채권액이 보증금과 일치하나, '주의사항'에 명시된 바와 같이 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 및 임차권 등기 인수는 투자 결정 시 반드시 심층적으로 검토되어야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 통영시 동호동의 준수한 입지: '통영수협' 인근으로 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 실거주 목적 적합성: 66.38㎡의 적절한 면적으로, 임차인 관련 리스크가 명확히 해소된다면 실거주용으로 고려 가능함.

* 시세 분석 통한 투자 기회: 감정가 및 유사 면적, 유사 단지의 최근 매매 사례를 비교 분석하여 시세 대비 저평가 여부를 파악할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 86,000,000원

* 최근 매매 사례 (81.74㎡ ~ 84.88㎡ 기준): 93,000,000원 ~ 101,000,000원

* 본건 면적 (66.38㎡) 기준 시세 추정 (권리상 하자 없을 시): 약 75,000,000원 ~ 80,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 인수 위험이 상존하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 경매 절차상 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 높다고 판단되더라도, 임차권 등기가 말소되지 않고 인수된다는 점을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 83,000,000원

(주의: 위 예상 입찰가는 일반적인 시세 및 감정가를 기준으로 산정되었으며, 임차인 보증금 인수 여부, 경매 낙찰가율, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전 반드시 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액을 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.