나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1071 [1] 경상남도 진주시 망경동 253 망경한보타운 104동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 망경동 소재 `망경초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층건 중 2층 201호로(신축:1997.10.18) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등 아파트관련 제반 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지면 대체로 평탄하게 조성된 8필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선의 포장도로, 동측으로 왕복 3차선 ~ 노폭 7 미터 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

망경동 253 : 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산 도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(총림사아이숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 망경동 239-2 : 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>. 망경동 242-8 : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>. 망경동 249-5 : 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (총림사아이숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 망경동 250-6 : 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 망경동 254-4 : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>. 망경동 256-3 : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 망경동 264-11 : 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월경사유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건의 대지권이 되는 토지 242-8번지 및 250-6번지는 귀 제시목록 및 공부상 지목은 `전' 이나, 현황 `대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 진주지원 2025타경1071 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경상남도 진주시 망경동 253 망경한보타운 104동 2층201호

토지면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물면적: 59.44㎡ (약 17.98평)

감정가: 1억 2900만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 건물정보

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕

준공일: 1997년 10월 18일

층수: 20층 건물 중 2층

전용면적: 59.44㎡ (약 17.98평)

공급면적: 약 94㎡ (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 진주시 망경동 소재 망경초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로

단지 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선~폭 7미터 내외의 포장도로가 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 소재지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 자연경관지구 등 다양한 용도지역에 해당하며, 일부 필지는 소로, 중로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대 보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 4월 11일 접수된 국민은행 근저당권 (을14)입니다.

인수되는 권리: 본 경매는 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

말소되는 권리: 을14 (국민은행 근저당) 이하 모든 권리.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 입니다.

4. 상권분석

본건 주변은 주거 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린상가를 통한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준이며, 지역 주민을 위한 생활 편의 위주의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린상가가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

망경초등학교가 북서측 인근에 위치해 있으며, 총림사아이숲유치원, 월경사유치원이 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타

아파트 관련 제반 설비(위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 등)가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건의 대지권이 되는 토지 242-8번지 및 250-6번지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'로 이용 중입니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로 조사되어, 인수 시 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

제공된 정보 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 명시되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

본건은 신축 아파트에 비해 상대적으로 낮은 감정가로 경매 물건으로 나왔습니다.

주변 교육 시설과의 접근성이 좋으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰로 인해 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

향후 지역 개발 계획이나 주변 시세 변동에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 진주시 망경동에 위치한 아파트로, 재건축 대상 아파트가 아닌 일반적인 경매 물건입니다.

권리 관계가 명확하고 특별한 인수 사항이 없어 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 불명확한 부분에 대해서는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

토지 지목과 현황이 다른 부분은 경미한 사항으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 본건의 현황, 경매 물건의 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가 1억 2900만원을 기준으로 하되, 실수요자 또는 투자 목적에 따른 전략적 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 순수 입찰가격을 기준으로 시장 가치 대비 경쟁력을 판단하시기 바랍니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 지역 부동산 전문가와 상담하거나, 최근 거래 사례를 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.