나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31466 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 134 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 일반성면 창촌리, 진주외국어고등학교에서 북동측으로 직선거리 약300 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 주택` 초중고등학교` 시장` 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 면소재지 내 취락지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

인근까지 차량의 접근이 가능하고, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 단독주택부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약1.5 미터 내외의 진`출입로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 (2024-09-30)(진주외국어고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 1996.11.20. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면 약29 년 경과된, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽은 적벽돌치장쌓기, 세멘몰탈 등 내벽은 벽지, 타일 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임. 기호2-1은 내` 외벽은 세멘몰탈, 수정페인팅 등 창호는 샤시 등 창호에 유리끼우기 등 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호2는 주택 기호2-1은 창고 용도로 등재되어 있음.

설비내역

기호2는 위생설비` 급배수설비` 난방설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상당기간 공가상태였었던 것으로 보이나, 폐문되고 이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨,

물건 비고

-일괄매각.
-본건 기호2-1 옥상에서 기호2 건물의 옥상으로 향하는 계단 등은 건물에 포함하여 평가함.(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경31466 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 일반성면 창촌리 134 (신주소: 경상남도 진주시 창촌길75번길 6-2)

1.3. 용도

단독주택 (주택, 창고)

1.4. 감정가

150,631,980원

1.5. 면적

토지면적: 281.00㎡ (약 85.03평)

건물면적: 111.43㎡ (약 33.71평)

1.6. 건물 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 (1996년 11월 20일 사용승인)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

진주진양농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리, 진주외국어고등학교에서 북동측으로 약 300미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 초중고등학교, 시장, 근린생활시설 등이 형성된 면소재지 내 취락지대로서 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 버스정류소까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

북동측으로 폭 약 1.5미터 내외의 진출입로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(진주외국어고등학교)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 근저당권 (진양농업협동조합, 2006년 8월 17일 접수)

3.2. 권리 인수 여부

말소기준권리 하단의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

300,350,527원 (말소 예정)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다.

다만, 건물감정평가요항표에 '상당기간 공가상태였었던 것으로 보이나, 폐문되고 이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨'이라는 내용이 있어, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 주택들의 가격은 다음과 같습니다.

* 굿모닝파크 (연립, 2017년식, 84.62㎡): 2025년 6월 11,850만원 (약 139.4만원/㎡)

* 프림빌 (다세대, 2014년식, 58.74㎡): 2024년 11월 7,500만원 (약 127.7만원/㎡)

* 시온성상가주택 (다세대, 1993년식, 77.22㎡): 2025년 9월 6,000만원 (약 77.7만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건은 1996년식 단독주택으로, 위 연립 및 다세대 주택들과는 용도 및 건축 연한에서 차이가 있습니다. 주변의 신축급 다세대/연립 시세와 감정가를 직접 비교하기보다는, 단독주택의 특성과 건물 노후도를 고려한 가치 평가가 필요합니다. 감정가는 1.5억원 수준으로, 토지 면적 대비 가격은 약 53.6만원/㎡ 입니다.

5. 생활정보

* 주변에 주택, 초중고등학교, 시장, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 진주외국어고등학교와 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1996년 사용승인되어 약 29년 경과한 건물로, 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 현황 및 공가 가능성: 건물감정평가요항표 상 '상당기간 공가상태였던 것으로 보임'이라는 언급이 있어, 현재 공실이거나 실제 점유 관계 확인이 중요합니다.

* 임대 관계 확인: 임대차 관계가 명확하지 않아, 실제 거주자 또는 임차인이 있는 경우 협의 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 일반성면 소재 단독주택 경매 물건으로, 토지 281㎡와 건물 111.43㎡를 일괄매각합니다. 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정으로 비교적 명확합니다. 주변에 교육시설, 시장 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 건물 노후화와 공실 가능성 등 현황 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리로 인한 권리 인수 위험이 없습니다.

* 단독주택 부지로 활용 가능하며, 면소재지 내 주택 수요를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,631,980원입니다. 주변 유사 주택들의 최근 거래 사례를 고려하고, 건물의 노후화 및 공가 가능성 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 약 75% 수준으로 예상 입찰가를 산정해 보았습니다.

* 예상 입찰가: 약 113,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.