나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12564 [1] 경상남도 창원시 의창구 서상동 655-19 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 서상동 소재 '중동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 무난함.

형태 및 이용상태

완경사 지대 내 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 10m, 서측으로 약 8m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(중동지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원남산유적)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, 외벽: 화강석, 스톤코트, 커튼월 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임. 지하1층: 사무실 등으로 이용중임. 1층: 계단실 등으로 이용중임. 2층, 3층: 사무실 등으로 이용중임. 4층: 다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 기호(㉠~㉥)이 소재하여 현장조사 시 개략적으로 실측하여 원가법으로 감정평가하였으니, 경매 진행 시 소유권 관계 및 일괄 처분 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 지하1층의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(골프연습장)이나, 현황 사무실 등으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 번호: 창원지방법원 2025타경12564 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 서상동 655-19

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 다가구주택 복합)

감정가: 1,547,415,200원

1.2. 토지 정보

토지 면적: 352.20㎡ (약 106.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원남산유적), 상대보호구역(중동초등학교), 토지구획정리사업지구.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 634.50㎡ (약 191.95평)

건물 제시외 면적: 85.30㎡ (약 25.80평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물

건물 이용상태: 지하 1층: 사무실 등, 1층: 계단실 등, 2층, 3층: 사무실 등, 4층: 다가구주택 등. (지하 1층 공부상 용도: 제2종근린생활시설(골프연습장), 현황: 사무실 등)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비 등.

1.4. 매각 대상 및 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

주의 사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

물건명세서 참고사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 서상동 소재 '중동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 무난함.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 10m, 서측으로 약 8m의 도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 요약:

등기부 채권 총액: 2,294,069,000원.

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2012-12-31)

건물 등기부 요약:

등기부 채권 총액: 2,323,914,225원.

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2012-12-31)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 케

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2025-03-27

확정일자: 2025-09-10

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 티

보증금: 29,845,225원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

권리분석상 인수할 금액이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 주요 시설

'중동초등학교'가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

중동초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리 분석상 인수할 채무나 임차 보증금이 없어 권리상 리스크는 없다고 판단됩니다.

6.2. 현황상 리스크

* 건물 지하 1층의 공부상 용도(골프연습장)와 현황(사무실 등)이 상이하므로, 용도 변경 또는 원상복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물이 소재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함되나, 명도 및 관리 측면에서 추가 고려가 필요합니다.

* 부합물 및 종물에 대한 소유권 관계 및 일괄 처분 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 리스크

* 토지이용계획상 '역사문화환경보존지역(창원남산유적)'에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 특정 업종의 사육이 제한될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 및 건물 전체를 취득할 수 있습니다.

* 모든 등기부상 권리 및 임차인이 말소되어 권리 관계가 명확하며, 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 근린생활시설과 다가구주택으로 복합 활용이 가능하여 다양한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 중동초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 서상동에 위치한 근린주택으로, 제2종일반주거지역에 속하며 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

권리 관계는 매우 명확합니다. 모든 등기부상 권리는 경매로 소멸되며, 임차인들 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

건축물은 철근콘크리트 5층 건물로, 지하층은 사무실 등으로, 4층은 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 연면적 634.50㎡의 건물에 제시외 건물 85.30㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 다만, 지하층의 공부상 용도와 현황이 다른 점, 제시외 건물 및 부합물/종물에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획상 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 향후 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

전반적으로 권리 관계가 깨끗하고 명확한 물건이라는 점에서 투자 메리트가 있습니다. 다만, 건물 현황 및 제시외 건물, 그리고 역사문화보존지역 지정으로 인한 제약을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택은 2026년 4월 기준으로 전용면적 72.23㎡가 18,500만원, 65.54㎡가 19,600만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 256만원에서 299만원 수준입니다.

본 물건은 근린생활시설 및 다가구주택으로 사용되는 5층 건물이며, 연면적 634.50㎡의 규모를 가지고 있습니다. 주변의 소형 다세대/연립 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 해당 지역의 일반적인 부동산 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

건물 및 토지 감정가:

본 물건의 감정가는 1,547,415,200원입니다. 이는 토지 면적(352.20㎡) 기준 평당 약 1,451만원, 건물 연면적(634.50㎡) 기준 평당 약 806만원에 해당합니다.

총 채권액 및 경매 물건 특성:

등기부상 채권 총액은 약 22.9억원으로, 이는 감정가(15.47억원)를 초과하는 금액입니다. 이는 채권자들이 부동산의 가치를 높게 평가했거나, 채무자의 부채가 상당함을 시사합니다. 경매 물건은 일반적으로 감정가 대비 할인된 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없다는 장점이 있습니다. 그러나 총 채권액이 감정가를 상회하고, 역사문화환경보존지역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다. 주변 다세대 주택의 ㎡당 거래가격을 고려하여 본 물건의 건물 연면적에 대입해 볼 때, 잠재적 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로도 볼 수 있으나, 경매라는 특성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

총 채권액이 감정가를 초과하는 점, 그리고 경매에서 유찰 가능성 등을 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

제시된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 약 1,160,000,000원 (11.6억원) 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가의 약 75%에 해당하는 금액입니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세의 상세 조사, 향후 건물 활용 가능성 및 명도 관련 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.