나이스옥션 법원경매 마산 2025타경388 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 교원동 16-24 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지분 일괄매각(제시외 건물 및 수목에 대한 지분 포함). 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경388 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 교원동 16-24

용도: 근린주택

감정가(전체): 134,720,880원

토지 면적(전체): 179.00㎡ (약 54.15평)

토지 지분 면적: 39.7738㎡ (약 12.03평)

건물 면적(전체): 186.73㎡ (약 56.48평)

건물 지분 면적: 41.49㎡ (약 12.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

주변 교통:

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 마산합포구청, 마산회원구청, 창동 상권 등 주요 시설 및 지역과 접근성이 좋습니다.

주변 환경:

* 본 물건은 구 마산 도심의 중앙에 위치하며, 역사적으로 중요한 상업 지역이었습니다.

* 현재 일부 지역에서 재개발 및 아파트 단지 건설 등 도시 정비 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 인근에 무학자이 아파트 단지가 위치하고 있습니다.

* 행정복지센터, 노인복지센터, 문학관 등 생활 편의 및 공공 시설이 인근에 있습니다.

혐오시설:

* 본 물건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 12일 접수된 부산은행의 강제경매 개시결정 (21,555,892원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김 (상호: 희망컴퓨터세탁)

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 577,500원

- 전입일자: 2020-01-16

- 대항력: 있음

- 권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 인수될 수 있습니다.

* 조 (상호: 롯데부동산공인중개사사무소)

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 606,400원

- 전입일자: 2020-10-14

- 배당신고일자: 2026-02-27

- 대항력: 있음

- 권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 인수될 수 있습니다.

* 김 (상호: (매각지분 외공유자))

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 1987-12-07

- 대항력: 있음

- 권리분석: 해당 임차인은 매각 지분 외 공유자로 등재되어 있으며, 1987년부터 전입되어 있습니다. 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

주의사항:

* 공유자우선매수신고: 공유자가 낙찰가에 우선하여 매수할 권리가 있으므로, 입찰 참여 시 이를 고려해야 합니다. 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한되며, 보증금 미납 시 실효됩니다.

* 지분매각: 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 향후 다른 공유자와의 관계 및 건물 관리, 사용, 처분에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 상기 명시된 임차인들은 대항력을 갖추고 있어, 보증금이 매각으로 전부 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수해야 할 총 보증금은 최소 20,000,000원이며, 김 임차인의 0원 보증금도 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 교원동 일대는 과거 마산 지역의 중심 상권이었으나, 최근 상권 침체가 발생한 지역입니다.

* 롯데백화점 마산점 폐점 이후 주변 상권 소비가 크게 감소하는 등 경기 둔화의 영향을 받고 있습니다.

* 하지만, 신규 아파트 단지 건설 등 도시 재생 및 재개발이 진행되면서 지역 활성화를 기대해 볼 수 있습니다.

* 근린주택 용도로, 상가와 주택이 혼합된 복합 용도 건물로서 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변에 마산합포구청, 마산회원구청 등 행정기관이 위치하고 있습니다.

* 마산문학관, 마산노인복지센터 등 문화 및 복지 시설이 인근에 있습니다.

* 병원, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설은 창원시 내 다른 지역과의 접근성을 통해 이용 가능합니다.

* 교육시설로는 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 소유 관계의 복잡성 및 다른 공유자와의 분쟁 가능성이 존재합니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있을 경우, 원하는 가격에 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 부담이 존재하며, 총 20,000,000원 이상의 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 특히 김 임차인의 0원 보증금은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 구 마산 도심 상권의 침체로 인한 부동산 가치 하락 또는 회복 지연 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산 구도심 지역에 위치한 근린주택의 지분 매각 건으로, 역사적 상권 지역에 자리하고 있습니다. 현재 상권 침체기이나 일부 지역의 재개발 및 도시 정비로 인한 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 가능성, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인들의 존재로 인한 보증금 인수 부담 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 해당 물건의 성공적인 취득 및 관리를 위해서는 철저한 권리 분석과 위험 요소에 대한 충분한 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각 및 복잡한 권리 관계로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 구 마산 도심이라는 입지적 이점과 현재 진행 중인 지역 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 근린주택으로서 상가 및 주택 임대를 통한 다양한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가(전체)는 134,720,880원입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분(약 22.22%)이므로, 지분 감정가는 약 29,937,000원으로 산정됩니다.

여기에 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액 20,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 실제 취득 비용은 약 49,937,000원에 이를 수 있습니다.

위험 요소(지분매각, 공유자 우선매수, 임차인 인수 부담, 상권 침체)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 약 10~20% 할인된 가격을 고려하여, 24,000,000원 ~ 27,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 임차인 보증금 인수 비용을 제외한 순수 부동산 취득 비용 기준이며, 실제 입찰가 결정 시에는 추가적인 조사를 통해 최종 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.