나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12573 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 727 베네스빌라 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "진영대창초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통의 이용 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상 4층 내 3층 301호로서, 외벽 : 적벽돌 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창호 : pvc창호 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 완경사 지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 서측으로 노폭 약 19미터, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

여래리 727: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12573 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 727 베네스빌라 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 4백만원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원새마을금고 (추정)

토지면적: 80.55㎡ (약 24.37평)

건물면적: 101.14㎡ (약 30.60평)

건축물명: 베네스빌라 A동 301호

구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕

건축년도: (정확한 정보는 불확실하나, 집합건물등기부상 근저당 설정일(2011년) 및 건축물대장 상 등록일(2022년) 등을 참고할 때 2000년대 초반 혹은 그 이전으로 추정됩니다. 정확한 건축년도 확인 필요)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "진영대창초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주요 간선도로와의 연결성 및 인근 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 상태: 본건 토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지이며, 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 토지는 서측으로 폭 약 19미터, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2011년 7월 27일 접수된 동읍새마을금고의 근저당 (을8)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을8 근저당 (동읍새마을금고)

* 갑31 가압류 (산은캐피탈)

* 갑32 가압류 (메리츠캐피탈)

* 갑33 가압류 (신용보증기금)

* 갑34 가압류 (산은캐피탈)

* 갑35 가압류 (현대캐피탈)

* 갑36 압류 (마산세무서장)

* 갑39 압류 (밀양시)

* 갑40 압류 (창원시)

* 갑41 압류 (밀양시)

* 갑42 임의경매 (동창원새마을금고)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상임으로 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 인근에 근린생활시설이 일부 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 및 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 조용하고 안정적인 주거 생활을 영위하기에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: "진영대창초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리하며 교육 환경이 우수합니다.

주변 환경: 다세대주택 및 단독주택 위주로 형성된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 대형마트, 병원 등은 차량 이동 필요)

교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 역시 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 등기부상 인수할 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 표기되어 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축 시기 및 노후도: 건축물대장상 사용승인일 정보가 오래된 것으로 추정되거나, 실제 건축연도가 오래된 경우 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 정확한 건축 시기 및 건물 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 향후 주변 개발이나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. (주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설이 발견되지 않았으나, 지정된 구역의 특성을 고려해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 진영대창초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 차량 접근성이 양호합니다. 말소되지 않는 권리나 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 건물 노후 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 취득이 명확합니다.

감정가 대비 넓은 전용면적 (101.14㎡)을 보유하고 있습니다.

주변 실거래가 분석 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 "베네스빌라2단지AB동" (727-1번지, 2002년 건축)이 2026년 4월 18일에 7,500만원에 거래되었습니다. 이는 전용면적 약 30.48평에 대한 가격으로, 평당 약 246만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 1억 4백만원으로, 이는 위 거래 사례(7,500만원) 대비 약 38.7% 높은 금액입니다. 본건의 전용면적(약 30.60평)을 고려했을 때, 현재 시장 시세는 감정가보다는 최근 실거래가 수준에 더 근접할 가능성이 높습니다.

따라서, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정할 때, 보수적으로 접근하여 8,000만원에서 9,000만원 사이 를 제안합니다. 이 범위는 최근 실거래가보다 높으면서도 감정가 대비 할인율을 확보하여 수익성을 제고할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.