나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12548 [1] 경상남도 김해시 대청동 321-4 갑오마을 305동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 김해시 대청동 소재 김해서부경찰서 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지 및 단독주택, 상가 등 으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 자유로우며, 시가지 부근에 위치하여 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층건 내 6층 604호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 수성페인트 마감 내벽 : 몰타위 수성페인트 및 벽지, 타일 등 마감 창호 : 알미늄샤시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사각형에 유사하며, 대단위 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접하며, 아파트단지내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권목적인 토지 대청동 321-4 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구), 보행자전용도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 본건은 현장답사시 폐문부재등으로 내부조사가 불가하였으며, 인근 유사평형의 통상적인 이용상태 및 외부관찰, 경비실 탐문조사 등을 통하여 확인 하였으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경12548 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 대청동 321-4 갑오마을 305동 6층604호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

240,000,000원 (2억 4천만원)

1.5. 면적

토지면적: 67.95㎡

건물면적: 126.48㎡ (약 38.26평, 전용면적 기준)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

애큐온저축은행 (등기부상 확인)

1.9. 사용승인일

2000년 7월 31일

1.10. 총 세대수

298세대 (갑오마을대동아파트 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 김해시 대청동 소재 김해서부경찰서 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유롭고, 시가지 부근에 위치하여 전반적인 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로망과도 연결되어 있어 차량 이동이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로 및 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(계동초등학교), 중점경관관리구역에 해당하여 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 2월 17일에 접수된 애큐온저축은행의 근저당권 (을14)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부상 채권총액

등기부채권 총액은 약 283,747,696원으로, 이는 근저당 및 가압류 채권액을 포함한 금액입니다.

3.4. 임차인 현황

현재 임대차 관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대차 관계가 미상인 점은 내부 조사 시 또는 명도 시 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 갑오마을은 대규모 아파트 단지로 구성되어 있으며, 주변으로 상가 및 단독주택이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 단지 내 편의시설 외에도 인근 상업시설을 이용하기에 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

김해서부경찰서 인근에 위치하며, 시내버스 등 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

5.2. 편의시설

대단지 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등의 부대시설이 갖추어져 있으며, 인근 상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

본건 토지이용계획상 계동초등학교 상대보호구역에 해당하여, 초등학교 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.4. 의료/행정시설

김해서부경찰서가 인근에 위치하고 있어 치안 환경이 비교적 안정적이며, 관련 행정기관 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

현장 방문 시 폐문부재 등으로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 인근 유사 평형의 일반적인 이용 상태 및 외부 관찰, 경비실 탐문 등을 통해 파악되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 정보 미확인

임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 요인입니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 김해시 자원순환시설(소각장)이 있으나, 현대화 사업을 통해 주민 편익 시설을 함께 조성하는 등 긍정적인 측면을 부각하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지의 일원으로, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가하며 임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지의 일부로, 기본적인 주거 편의성이 높습니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 적정 가격으로 낙찰받을 경우 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 건물 면적은 126.48㎡ (약 38.26평)입니다.

최근 매매 사례 분석 결과:

* 2026년 5월, 126.48㎡ 면적이 230,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 106.63㎡ 면적이 250,000,000원 및 220,000,000원에 각각 거래되었습니다.

감정가 240,000,000원 대비, 동일 면적의 최근 매매가는 230,000,000원으로 조사되었습니다. 다른 면적의 사례들을 고려할 때, 현재 시세는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으며, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.