나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12512 [1] 경상남도 김해시 구산동 410 김해구산5주공아파트 501동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 "구산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량출입 자유로우며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 아스팔트씽글지붕 15층 건중 11층 1104호로서, 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감. 내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감. 창호: 새시창호구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 완경사지세내에 자체지반 조성하여, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로1류, 서측으로 소로2류, 동측으로 중로1류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 소로1류(폭 10m~12m) (2023-11-23)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-24)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타 현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부이용 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12512 (1)

소재지: 경상남도 김해시 구산동 410 김해구산5주공아파트 501동 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 118,000,000 원

토지면적: 36.29㎡ (약 11.0 평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.2 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 구산동에 위치하며, "구산초등학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다. 단지 내 차량 출입은 자유로우며, 일반적인 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지는 남측으로 소로1류, 서측으로 소로2류, 동측으로 중로1류와 접하고 있습니다. 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 8월 13일 접수된 국민은행의 근저당권(을3)입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 압류, 가압류, 근저당 등의 권리들은 매각 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 현재까지 파악된 바로는, 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 이순자 씨가 2014년 4월 16일에 전입하였으며, 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 기타 참고사항에 '임대관계: 미상'이라는 내용이 있어 주의가 필요합니다. 이로 인해 실질적인 보증금 인수 금액이 발생하거나, 별도의 숨겨진 계약 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 따라서 해당 임차인과의 관계 및 실질적인 임대차 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 다양한 규모의 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건 주변은 구산초등학교가 인접한 주거 및 교육 중심의 환경을 이루고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 김해구산5주공아파트 단지 내 501동 11층 1104호입니다. 아파트는 1999년 1월 15일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 벽식구조에 아스팔트싱글 지붕으로 건축되었습니다. 해당 물건의 전용면적은 59.99㎡ (약 18.2 평)입니다. 단지 내에는 총 214대 (지상 7대, 지하 14대)의 주차가 가능하며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 구산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이순자 씨의 존재입니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '임대관계 미상'이라는 정보 때문에 실제 임대차 계약 내용과 다를 가능성이 있습니다. 이는 입찰자가 예상치 못한 보증금 인수 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

또한, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 및 관리 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 전에 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 상세히 재확인해야 합니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 구산동에 위치한 1999년식 아파트로, 15층 건물 중 11층에 해당하며 감정가는 118,000,000원입니다. 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 '임대관계 미상'이라는 불확실성이 가장 큰 문제입니다. 0원 보증금으로 기재된 임차인의 실제 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

단지 인근에 구산초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 편의시설 이용도 용이합니다. 입지 및 거주 환경은 양호하나, 임차인 관련 불확실성으로 인해 신중한 접근과 추가적인 사전 조사가 반드시 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 초등학교가 인접해 있어 실거주 목적의 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 합리적으로 해소된다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(59.99㎡)의 2층 아파트가 2026년 7월 22일 100,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 동일 면적(59.99㎡)의 11층 아파트가 2026년 5월 21일 보증금 94,500,000원에 임대된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 118,000,000원입니다.

본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 이순자 씨와 관련된 '임대관계 미상' 정보입니다. 0원 보증금으로 기재되어 있음에도 불구하고, 숨겨진 권리 관계나 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 임차인 관련 리스크를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 최근 11층 임대 사례의 보증금(94,500,000원)과 2층 매매 사례(100,000,000원)를 고려하고, 11층이라는 층수 이점을 감안하되 임차인 리스크를 반영하여 예상 입찰가는 108,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.